紫檀山后续开发思路报告简版.ppt

紫檀山后续项目开发思路 沈阳新希望置业有限公司 营销部 2014.1 后续项目的四大开发原则 开发的产品要能实现快速销售 开发的产品要能实现较好的利润 对紫檀山1.1期和1.2期不能形成大的负面影响 实现可能性（即在2014年达到开发条件） (一) 项目后期可规划的产品和成本测算 后续项目可能开发的产品类型 大别墅 小别墅 4-6F花园洋房 6F以上小高层 1、大别墅方案：不符合第一个原则，首先被剔除 2、小别墅方案：经过测算，成本太高，缺乏竞争力，不符合第二个原则 两套方案 A方案：户型较差，短面宽（4.9-5.1米）、长进深。容积率相对较高（0.75）。 B方案：户型相对较好，面宽和进深都较好。但容积率较低（0.64）. 但无论是A/B方案，都存在一个较大的问题，无车库。 小别墅A/B方案的成本测算简表 A方案成本测算表 科目 单方成本 备 注 一、开发直接成本：8079.3 其中： 1、前期费用 425.45 含设计、报建等 2、土地费用 1371.56 按1000元/平地价，0.75容积率，考虑契税及土地使用税 3、建安工程费 2651.37 散水内的全部成本 4、配套工程费 1341.85 5、配套设施费 29.93 道路、景观和围墙、所有的水电气暖管道 6、工程管理费 49.35 7、开发间接费 1528.85 二、开发费用（期间费用）：421.48 其中： 8、营销费用 255.35 9、管理费用 164.67 10、财务费用 680 三、税费：680（按销售单价8500元，税率8%计算） 合计（开发完全成本） 8500.78 B方案成本测算表 科目 单方成本 备 注 一、开发直接成本： 其中： 1、前期费用 含设计、报建等 2、土地费用 按1000元/平地价，0.64容积率，考虑契税及土地使用税 3、建安工程费 散水内的全部成本 4、配套工程费 5、配套设施费 道路、景观和围墙、所有的水电气暖管道 6、工程管理费 7、开发间接费 二、开发费用（期间费用）： 其中： 8、营销费用 9、管理费用 10、财务费用 三、税费： （按销售单价 元，税率8%计算） 合计（开发完全成本） 3、4-6F洋房方案：成本太高，缺乏竞争力，不符合第二原则 6F洋房方案的成本测算表（砖混） 科目 单方成本 备 注 一、开发直接成本： 5370.53 其中： 1、前期费用 339.2 含设计、报建等 2、土地费用 891.1 按1000元/平地价，1.15容积率，考虑契税及土地使用税 3、建安工程费 1720.32 散水内的全部成本 4、配套工程费 889.26 5、配套设施费 19.45 道路、景观和围墙、所有的水电气暖管道 6、工程管理费 37.9 7、开发间接费 993.29 二、开发费用（期间费用）： 287.93 其中： 8、营销费用 180 9、管理费用 106.98 10、财务费用 0.95 三、税费： 480 （按销售单价6000元，税率8%计算） 合计（开发完全成本） 5658.46 6F洋房方案的成本测算表（框剪） 科目 单方成本 备 注 一、开发直接成本： 6086.53 其中： 1、前期费用 339.2 含设计、报建等 2、土地费用 891.1 按1000元/平地价，1.15容积率，考虑契税及土地使用税 3、建安工程费 2420.32 散水内的全部成本 4、配套工程费 889.26 5、配套设施费 19.45 道路、景观和围墙、所有的水电气暖管道 6、工程管理费 37.9 7、开发间接费 993.29 二、开发费用（期间费用）：293.93 其中： 8、营销费用 186 9、管理费用 106.98 10、财务费用 0.95 三、税费：496 （按销售单价6200元，税率8%计算） 合计（开发完全成本） 6380.46 3、6-11F电梯小高层方案 6-11F洋房方案的成本测算表（容积率1.7） 科目 单方成本 备 注 一、开发直接成本： 4985.97 其中： 1、前期费用 254.62 含设计、报建等 2、土地费用 605.10 按1000元/平地价，1.7容积率，考虑契税及土地使用税 3、建安工程费 2246.7 散水内的全部成本 4、配套工程费 719.53 5、配套设施费 13.21 道路、景观和围墙、所有的水电气暖管道 6、工程管理费 32.32 7、开发间接费 674.49 二、开发费用（期间费用）： 238.29 其中： 8、营销费用 165 9、管理费用 72.65 10、财务费用 0.64 三、税费： 440 （按