2010必威体育精装版政策解读.ppt

二套房贷政策与深圳房地产市场走向关系 * * 2010年必威体育精装版政策解读 提案架构 政策出台背景 政策一览 政策影响 对开发商的影响 对不同置业需求的影响 对不同物业类型的影响 二套房贷（信贷政策） 小户型 大中户型 合并户型 商业地产 对开发商金融的影响 对土地市场的影响 新政后，全国、北京、上海、广州、深圳、佛山地区市场反应 市场反应 市场预测 市场预测定论 三角博弈论 开发商 政府 购房者 1 5 4 2 3 后期市场模型“模拟图” 后期市场模型模拟 2009.12.14 “国四条”：明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房 2009.12.17 开发商拿地首付比例不得低于50% 2009.12.23 个人住房转让营业税免征年限由2年恢复到5年 2010.1.10 “国十一条”：二套房贷首付40%，利率按风险定价 2010.1.11 央行上调存款准备金率0.5个百分点 2010.1.13建设部、发改委等六部门负责人就保障房建设、土地供应、房贷政策等问题提出具体措施。 2010.2.25 央行再度上调存款准备金率0.5个百分点 2010.3.10 开发商竞买保证金最少20%、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结 2010.3.23 78家央企退出房地产业务 2009年12月 2010年1月 2010年2-3月 自去年12月以来，政策频出，但房地产价格一路飙升。在经济回暖，通胀预期的在背景下，政府重拳出击。 政策出台背景 重拳出击 4.17 “国十条” 4.14 “新国四条” 政策出台背景 09年末开始，新一轮房地产调控政策陆续出台，但在经历短期观望后，房地产市场在10 年第一季度持续走高，一季度商品房销售额同比增57.7%，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建商品住宅销售价格同比上涨15.9%，达历史新高。 4 月中旬，国务院和相关部委连续出台“调控政策组合拳”，其密集程度与调控力度历史罕见，对目前的房地产市场必将产生重大影响。 4.19《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》着力解决预售中存在的违规行为，首次提出由监管机构负责监管预售资金，各项措施具有很强的针对性和操作性. 4.15 国土部公布2010年土地供应计划，大幅提高住宅用地，尤其是保障性住房用地的有效供给。 新政组合拳 政策一览 4.14国务院-“新国四条” 4.17国务院-“新国十条” 5月北京、青岛、深圳等地方调控政策应声落地 4.19住建部- 《关于进一步强房地产市场管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 4.27住建部- 《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》 5.5 住建部 -关于加强廉租住房管理有关问题的通知 4.15国土部-公布2010年土地供应计划 4.16北京市国土局-出台新的土地招拍挂办法 4.20银监会-第二次经济金融形势分析通报会 5.2央行-上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 政策出台频度和强度历史罕见，调控内容包括：抑制不合理需求，加大市场供给，完善土地出让方式，加强市场监管，首推预售管理，加强建设管理，使用监督，交易管理，完善监督机制等。严加抑制投资投机型购房需求，多渠道增加住房有效供给减少供需矛盾，抑制居住用地出让价格非理性上涨，规范市场秩序引导合理消费预期。 加大交易秩序与价格行为监管 严管企业购地和融资问题 规范市场秩序引导合理消费预期 严惩企业经营过程中违法违规行为 清算与稽查土地增值税 加强市场 监管 完善土地出让合同内容 抑制居住用地出让价格非理性上涨 土地出让不单纯依赖“价高者得”住房开发与销售行为等明细计入土地出让合同 探索土地出让新方式 完善土地 出让 调整住房供应结构，三类用地不低于70% 多渠道增加住房有效供给减少供需矛盾 加大保障，不忘市场： * 保障类型用地供给比重24%* 商品房用地供给比重67%（中小套型43.5%） 增加居住用地供应，加快闲置房地产用地处理 加大供给 可采取临时性措施，限定购房套数 暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款 可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 三套房贷款大幅提高贷款比例与利率 二套房贷款首付款比例不得低于50%，利率不得低于1.1倍 严加抑制投资投机型购房需求 未对首套自住、二套改善型需求群体做出特别考虑 变相采用行政手段封死投资型购房空间 90㎡上首套房贷款首付比例不得低于30% 抑制不合理需求 政策意义 政策特点 主要内容 调控方面 新国十条调控内容主要概述 政策一览 新国十条涵盖遏制房价、加大供给、严格秩序、加快保障等各个方面，合力形成政策组合拳对房地产市