万科.西街花园-商业方案.ppt

西街 项目SWOT分析 项目劣势（W）分析 项目心理距离劣势: 客户对项目区域的心理距离较远；给客户的感觉项目所在区域已经是城市的边缘地带, 项目周边生活环境: 项目板块周边生活配套现况不佳，生活配套设施缺乏较严重，有待完善； 项目交通现况不佳,周边交通工具较缺乏，且目前规划交通路线尚未现成系统交通体系，道路通达性较差； 项目机会点（0）分析 规划格局正在形成 板块正在成熟 良好的区域前景——随着东边区域大盘的相继上马，东边区域将会成为长沙房地产市场焦点； 交通体系日趋成熟——随着城东片区完善城区路网体系的改造完成，为项目提供了优越的居住生活条件； 周边物业配套的完善——周边现有的旺旺医院和未来的上河国际商业广场、大润发超市等良好的聚客效应使该区价值进一步提升。 项目威胁点(T)分析 一、入市时机慢于竞争对手 同城的品牌大盘云集星城，大盘优势相对不再明显； 商铺切入时机，明显慢于同板块竞争对手； 二、进入大盘竞争时代 同城云集的大盘项目对高端市场的争夺加剧； 三、政策的不可预见性 政府对房地产市场的宏观调控的加强，调控政策不断涌现(如国八条等)，政策的不可预见性导致房地产市场的不确定因素增加； 政府对高档物业重税政策调控，抑制着大盘市场的定位走势； 尚未出台的（类似物业税等）新政，对市场的影响力的难预估性。 西街项目面临的问题 本社区居民不足以支撑近万平方米的商业面积，在吸引本社区内的居民来此消费的同时，怎样吸引更多的外区居民来此消费，将是项目获得成功的关键。 营造良好的公共共享空间，吸引社区居民到此休闲娱乐，特别是让儿童喜欢到此嬉戏。“先聚集人气”，“同时打造良好的创意文化环境”，为招商创造有利的基础。 主要商业业态规划建议： 主题餐饮+特色购物+休闲娱乐+创意艺术 （思路：建筑景观绿化带为轴线，凸现各区域的商业氛围，动静分明，相互链接，形成完整的休闲购物流线。） 第一期：以“特色商业区” 、“艺术商业区”为主体，辅以社区生活便利（面积约3000平方米）； 第二期：可以“创意餐饮区”、“文化时尚区”为主（面积约4000平方米）。 效果图 效果图 设计强条： 效果图 店招设计 指示牌 * 万科西街花园商业街规划方案 项目所属长沙市东部新区，坐拥长沙东城拓展的迅雷之势，正处于一个快速发展的高档生活区的中心。“西街花园”所在芙蓉区在新建房屋施工、竣工面积和销售、预售情况在全市名列前茅，各项指标均占相当大的比重。项目四公里半径范围内共有商品房楼盘近14个，总建筑面积超过420万平方米。其中建筑面积超过10万平方米、销售均价高于每平方米2500元的大型楼盘14个，更有世嘉·国际华城、星城世家、水云间等多个销售均价超过每平方米3000元的高尚生活社区。该类居住人口多为追求更高生活品质的二次购房者，经济能力和消费水平较高，私家车拥有普遍。所以消费潜力是毋庸置疑的。但是周边的商业却比较匮乏，不能满足附近居民的基本需要。 西街项目分析 随着万家丽路、雨花大道两厢地产开发热潮的持续升温和体育新城大型生态社区的迅速崛起，预计三年内还将有近600万平方米商品房和其他住宅相继落成，长沙市东部城区庞大的消费群体正在逐渐酝酿生成。 项目优势（S）分析 区域板块优势：“一河两岸、三区一带”打造新城东。新兴高尚社区云集，芙蓉区政府的迁入，预计将有数万人口迁入东城。随着区域商业、教育、金融、医院等生活配套的日益完善； 不可复制：项目周边目前由省、区政府的公务员银行职员小区构成，周边的 人口的文化素质和生活档次相对比较高，形成高尚居住区域； 100%街铺：唯一街铺王 ，超长临街铺面，独立卫生间，独立铺前休闲走廊，街铺优势无出其右。 首期如何启动，主题？卖点？市场的空白点 城市的人口总量、环境、交通影响 项目规模大，商业街长，数量多。 多种商业功能相结合，怎么设计，相互之间联系？ 经营与销售结合，可持续经营的问题。 我们工作的关键 项目商业发展策略及定位 对现有规划方案的调整 项目营销推广策略 项目现场商业包装的改造 西街商铺总体硬件配套建议： 供电：每个商铺预留独立的供饮食的配电箱； 供水：每个商铺预留独立水表及分头； 排污：每个商铺预留接入市政排污管道接驳口； 通讯：每个商铺预留电话驳接位，及有线电视接口； 招牌位：每个商铺外墙预留招牌位； 供气：每个商铺预留独立管道煤气接驳口及分头； 排烟：设置两条为0.5米*0.5米上排烟道，位置可与工程部确定； 预留2个尺寸为1.5米*1米*1.5米隔油池； 商铺参数约为面宽3.5-4.5米，进深6-9米； 一层适用高度5.5米。 其中，饮食方面特别注意排烟、隔油池的预留。 品质社区+风情创意文化街与时尚生活元素街 定位 商业街板块