沙井建材市场项目分析.ppt

沙井创新商贸广场-家居建材商业项目-市场调研报告 * 深圳百速锋商业地产顾问有限公司 项目位置 位于深圳宝安区沙井街道办创新路； 位于松福大道和西环路之间。 沙井创新商贸广场项目市场调查 本案 沙井 松岗 福永 项目地块分析 项目原功能为低端零售商业，主要服务周边工业区务工人员，以餐饮为主要业态； 沙井创新商贸广场项目市场调查 创新商贸广场现状 地块交通分析 项目地处于两条城市主干道中间，规划中的地铁十号线经过松福大道。 交通条件十分优越。 沙井创新商贸广场项目市场调查 地块商业分析 目前，沙井最大的购物中心就位于创新路，距离项目仅500米；在建天虹商业中心更是仅在200米距离，这里将是未来沙井核心商圈，也将成为松岗、沙井和福永片区的核心商圈。 沙井创新商贸广场项目市场调查 创新商贸广场 天 虹 京基 百纳 光辉家具 永辉超市 沙井老商圈 西部义乌 凯嘉 酒店 沙井创新商贸广场项目市场调查 创新路-京基百纳广场 西环路-天虹商场 西环路-西部义乌、金环宇电缆 西环路-光辉家具、永辉超市 地块分析——项目周边在建地产项目 沙井创新商贸广场项目市场调查 区域 楼盘名称 规模/万m2 沙井 华盛·西荟城三期 33万平方米 禧园-鸿荣源 23万平方米 万科翡丽郡 34万平方米 濠景城 16万平方米 华盛西荟城·智荟中心 7万平方米 华盛西荟城 智荟中心 华盛·西荟城三期 禧园-鸿荣源 万科翡丽郡 地块分析 未来新城区，极具发展潜力； 松福大道是双向八车道城市主干道； 将是未来西乡-福永-沙井-松岗-东莞的 主要通道（右图）； 锦程路已建成大量工业区和住宅，沙井临海新区 基础设施已完善，将进入发展快车道。 沙井创新商贸广场项目市场调查 锦程路 片区人口分析 深圳由于外来人口多，人口统计数据不准确，根据2013年深圳市国民经济和社会发展公报宝安区人口270万人（2010年人口普查时为400万人）。 福、沙、松片区人口在2010年人口普查统计时占宝安总人口35%，按此比例推测片区2013年纳入统计人口约为95万。 因为关外地区社会管理水平相对于特区内略低，据推测实际人口要高出统计数字20%-50%。 福、沙、松片区实际人口约为120-150万。 沙井创新商贸广场项目市场调查 片区人口结构分析 文化程度低于全市 宝安区10万人中具有大学程度的为10036人，低于全市场平均水平，表明区域内整体教育程度较低。 沙井创新商贸广场项目市场调查 片区消费潜力分析 宝安区与全市居民可支配收入和消费支出与全市水平略低，显示整体的消费力较强。 沙井创新商贸广场项目市场调查 地产市场分析 沙井地产市场由于未来交通规划优势和价格洼地效应，借势大前海开发，将会成为下一个龙华成为深圳重要的居住区域； 沙井区域存在大量的集资房，价格较低，目前均价约为每平米5000元，吸引大量市内人群购买。普通商品房均价约在每平米15000——17000元； 西乡新建住宅均价已达每平米25000——30000元； 沙井创新商贸广场项目市场调查 项目地块SWOT分析 沙井创新商贸广场项目市场调查 交通便利 核心商圈 潜力新区 建筑需改造，先天不足 广场较小 地产市场热点地区，家居建材需深圳求旺现家居建材商场仍为传统模式 市场后进入者，将面临原商业项目的竞争； S-优势 W-劣势 O-机会 T-风险 家居建材市场分析——现阶段建材卖场的发展状况 （1）整体进入盘整期 目前，中国经济已进入全面、快速工业化和城镇化阶段；房地产市场持续二十年高速发展，家居建材市场保持了近20年的快速发展，一度成为令人瞩目的高回报行业。但去年以来，受国内外经济形势、国家房地产持续调控和持续、高速扩张发展，超出了市场需求增长能力等多重原因，整个行业显现出拐点。 （2）行业集中度提高 以收取租金为主营业务的商业物业经营模式的家居建材市场，高速发展了20余年，开始进入行业成熟期。随着品牌集中度的提升和优秀经销商的脱颖而出，家居建材市场内在生态环境不断发生质的变化。一批小企业和品牌相继退出市场，建材市场小、散格局将会彻底改变。（3）同质化竞争缺乏特色 家居建材市场行业间竞争从发展模式、建筑模式、经营模式乃至营销手段等方面趋于同质化，行业面临租金下滑、商户流失等普遍性问题。行业更多表现为卖场规模、数量的扩张，建筑的升级，而与卖场发展相适应的服务功能的开发和营销手段的升级却相对滞后，所以面对调整的市场环境，相互间的竞争只能更多地依赖于价格手段的运用。 沙井创新商贸广场项目市场调查 家居建材市场分析 家居建材流通业发展趋势 （1）市场的管理从商铺租赁型向集中经营管理型发展 现有铺位市场管理运营模式，存在交易行为不规范，购物体验差，市场信誉度低等问题，对内缺乏相