实用房地产法6.ppt

第六章 房地产交易法律制度 本 章 提 纲 第一节 房 地 产 转 让 第二节 房 地 产 租 赁 第三节 房 地 产 抵 押 第六章 房地产交易法律制度 第一节 房地产转让 一、房地产转让的含义 是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 其他合法方式。主要有：（1）以房地产价格入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。 第一节 房地产转让 二、房地产转让的有效条件 (一)主体双方资格合法 1.自然人主体 2.法 人 主 体 二、房地产转让的有效条件 (二)客体符合法定要求 1、以出让方式取得土地使用权的房地产应当具备的条件：（1）按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发、属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房地产所有权证书。 案例6-1 预售商品房合同纠纷 某木材公司（甲）和某房地产投资公司（乙）签订《商品房预售合同》，约定将投资公司开发建设的小区中的3号楼预售给甲公司，并约定由甲委托设计单位对3号楼进行设计。但在乙公司和木材公司签订预售合同时，乙只办理了建筑工程规划许可证，未取得土地使用权证，也未办理预售登记手续。不过乙公司在签订预售合同后不久(一审前)取得了商品房预售许可证，依然无土地使用权证。之后甲公司以乙公司多次违约请求法院判令解除合同。 问： 木材公司和开发公司的预售合同是否有效？ （二）商 品 房 现 售 1.商品房现售的含义 指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 2.商品房现售的条件 （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。 五、商品房买卖纠纷的常见类型 （一）商品房认购书的性质与效力 商品房认购书的性质 指购房者和开发商在签订正式商品房买卖合同之前所签订的文书。主要是确认购房者在将来某个时间与开发商进一步洽谈、签订购房合同的预约。 认购书的主要效力在于： 1.约束开发商在一定时间内保留购房者选中的目标房。 2.约束购房者不能随便放弃交易，必须与开发商诚信地谈判正式的购房合同。 3.在商品房认购书中已经约定的事项，除非对方也同意变更，将成为将来正式购房合同的条款。也就是不能作为将来的正式购房合同无法达成的理由。 五、商品房买卖纠纷的常见类型 （二）商品房交付中的若干问题 1.逾期交房 逾期交房的认定（四种情况）： （1）除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《建筑工程竣工验收备案表》的，开发商应按《合同》承担逾期交房的违约责任。  （2）如出现法律规定的不可抗力和《合同》内约定开发商可以免责的原因，而开发商未在《合同》约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。 　（3）在交付房屋时，如房屋未达到在《合同》中所约定交房时所应达到的使用条件的话，购房者可拒绝收房，直到达到使用条件为止。有特别约定的，可退房。　（4）购房者和开发商如就房屋交付条件签订的补充条款有特别约定的，若未达约定条件，开发商承担逾期交房责任，例如约定交付时要提供房屋建筑面积的实测数据，如没有，按逾期处理，直到能够提供为止。  第二节 房 屋 租 赁 一、房屋租赁的含义和法律特征 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 法律特征 1. 出租人主要是房屋的所有权人 2. 房屋租赁具有期限性 3. 租赁是要式法律行为 案例6-4 承租人有无优先购买