中州项目可行性研究报告.ppt

* 河南电影制片厂项目可行性研究报告 总 论 “中州河南电影制片厂项目”可行性研究着重于项目总体区域价值以及地块价值分析，力争本项目在实施及交付使用过程中做到充分利用土地资源、节省投资、缩短时间，从而使本项目获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 第一部分：郑州市宏观房地产经济分析 第二部分：2006年房地产发展状况分析 第三部分：项目土地价值分析 第四部分：项目市场前景分析 第一部分：郑州市宏观房地产经济分析 按照国际经验规律，郑州近年宏观经济的快速增长将带动房地产业的高速发展。 郑州近年GDP与增长率 GDP增幅和房地产业 发展状况的关系 ——库兹涅茨 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 数据来源：郑州统计年鉴 缓慢发展 综合发展型 平稳发展。数量与质量兼有以质量为主。 快速发展。 数量与质量兼有 以数量为主。 超速发展 单纯数量型 发展特征 改善需求为主 改善需求为主 生存、改善需求兼有 生存需求 需求特征 8000以上 4000～8000 800～4000 0～800 人均GDP （美元） 减缓发展阶段 平稳发展阶段 快速发展阶段 启动阶段 发展阶段 郑州近年人均GDP 与增长率 该阶段主要市场的主要特征——快速发展，以数量扩张为主，兼顾质量。 市场正处于初期快速启动阶段，宏观经济大势向好及政策引导的大规模投资为房地产市场提供了环境支持。 相对城市的宏观背景和经济地位而言，房地产相对滞后于经济发展。 但城市发展缺乏规模性工业支持，经济基础相对薄弱，总量不足。短期内的集中放量存在着一定的消化困难。 各区因经济发展和主导产业的不同，使各区房地产市场的发展极不平衡。 GDP大环境经济背景小结 2000～2005年郑州房地产市场总体供需基本平衡。自03年起需求开始迅速释放，市场呈现供需两旺形势。 自03年开始销售面积开始迅速攀升； 供给量在03年首度需求超过供给后急速增加，以后实际需求量仍保持高速增长。 郑州市宏观房地产经济分析-房地产经济 发展状况 自03年起销售金额和价格呈现明显上涨趋势，其中非住宅价格上涨明显。 2000年—2005年各业态价格走势 单位：元/平方米 经济发展状况小结 1、全市新增商品房供销平衡。2005年，郑州市区新批商品房预售面积663万平方米，同比增长2.7%，其中住宅新批商品房预售面积544.4万平方米，同比增长6.6%，非住宅面积118.8万平方米，同比下降12.4%在国家政策的双向调节下，2005年供应与销售同步减少缓慢，企业开发更趋理性，消费者更成熟，市区商品房保持平衡，市场供求比为：1.1：1，住宅供求比为1.02：1，商业用房为1.77：1 2、空置率明显下降。截止到０６年３月末，郑州市空置商品房面积51.5万平方米，其中空置商品住宅44.5万平方米，同比分别下降25.2%和27.5%。０６年３月份销售均价达到３０５３元／平方米。 3、高层市场接受度向好。200５年，郑州市高层投放147.76万平方米，销售167.65万平方米，高层销售大于供给19.89万平方米，供需比为0.88︰1，对存量房进行有效的消化。 4、金水区购房最紧俏，郑东新区供大于求。从不同区域供求结构来看，金水区、二七区、中原区、管城区仍是中心城区商品房供应和销售的主要区域，4区合计占市区供应总量的77%，占销售总额的81%，郑东新区2005年新开工130.87万平方米，竣工46.7万平方米，商品房市场均价3481元/平方米。 1、在国家宏观政策的推动下，房地产业已成为国民经济发展的支柱型产业。 近年来中国ＧＤＰ在７％～８％的增长率中，房地产业的拉动作用达一个百分点，中国继续保持国民经济的持续、快速发展，房地产业则是关键所在，因此，政府的一系列措施十分有利于该行业的发展。 2、投资持续高增长，消费的持续高增长 股市在持续低靡后，近段时间暴长，但仍存在一定风险，银行存款远远不能满足物价上涨的需求，所以房地产投资热应运而生，与之相随的是消费的持续高增长。 3、房价持续大幅攀高或持续居高不下 2000年至05年之间，房地产涨幅最大包括河南在内全国有11个地区涨幅超过30%，郑州作为新欧亚大陆桥上重要的城市，郑州在北京以南、济南以西、武汉以北、西安以东逾2亿人口的广大区域内具有绝对的区域中心优势，房价仍有足够的上涨空间。 第一部分郑州市宏观经济分析总结： 第二部分：2006年房地产发展状况分析 一、2006年房地产支柱地位不变 二、2006年房价上涨的