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中珠上城二期 营销策划 目录 一、总体营销策略 1.总思路 2.在营销过程中把握的原则 3.营销总控图 总思路 拿什么来关注中珠上城二期？ 核心：以企业及楼盘形象为宣传，树立高档楼盘的形象 渠道：电视广告、路牌、网络+报纸 拿什么使顾客为中珠上城二期感动？ 核心：传递物超所值的信息 渠道：现场展示+服务体系 怎么让顾客为中珠上城二期买单？ 核心：利用客户追高心理，通过价格和活动，人为制造销售节点。 渠道：客户营销+活动促销 营销过程中把握的原则 重点强调新闻事件，弱化硬性销售广告 强化提高现场销售、案场的管理 不遗余力地加强信息渗透覆盖，轶事不怕多 营销总控图 二、入市时机分析与选择 1.入市时机的分析 2.入市时间的选择 入市时机的分析 三、客户拓展和筛选策略 1.蓄客策略——暗渡陈仓 2.客户的拓展进程 3.核心客户的筛选 蓄客策略——暗渡陈仓 指在项目未拿到预售许可证的情况下，借用中珠的非营利性会员性的会员式组织，为本项目开设体验活动。 客户的拓展进程 核心客户的筛选 四、整体推广节奏分析 1.推盘原则 2. 整体推盘节奏 推盘原则 整体推盘节奏 整体推盘节奏 整体推盘节奏 整体推盘节奏 五、价格策略分析 1.第一批推售 2.第二批推售 3.第三批推售 4.第四批推售 第一批推售 第二批推售 第三批推售 第四批推售 六、媒体整合策略 中珠二期思路 媒体整合策略 媒体整合策略 七、分阶段推广策略 分阶段划分总揽 第一阶段策略 第一阶段主攻点 第一阶段目标 户外主要广告牌设立位置 第一阶段活动配合 第二阶段主攻点 第二阶段目标 第三阶段策略 第三阶段主攻点 第三阶段目标 第四阶段策略 第四阶段主攻点 第四阶段目标 THE END 178 T4,T5 外立面/实景社区 硬环境展示/会所 现场的感染力 形象展示及外界的影响力 支撑点 72 168 390 套数 T7,T8 11.03.08 11.06.08 第四阶段 T6 10.12.01 11.02.26 第三阶段 10.10.01 10.11.31 第二阶段 T1,T2,T3 10.08.01 10.09.31 第一阶段 推售单位 时间 阶段 每一阶段都有新产品注入，每一阶段都会形成热销！ 以形象宣传为主线，以品牌/艺术/潮流 为主要表现形式，强调表现派视觉冲击 区位宣传以珠海市为主线，以拱北口岸及香洲等区为重点，港澳为延伸，各角度分析与预测，达到形象攻击的效果。 阶段 形象概念攻击阶段 预热 核心攻击点 2010.08 2010.09 一点：项目核心范围 一线：区位价值线 一面：拱北片区辐射 一区：香洲区核心范围 二面：媒体层面+民间层面 三关：拱北口岸 把握项目核心区位的形象展示，封杀最直接的核心客户 一条线的两个层面同时炒作，迅速提升项目片区的投资关注度 在拱北口岸做好广告宣传及楼盘展示建立和加深该区客户的整体印象 主要路口密集性条幅 开盘期 锁定周边目标群 锁定主要街区干道 工地围板(形象墙)感染力 销售展场外入口及外广场包装 沿路灯箱彩旗 夜间灯光效果 锁定珠海投资人群 房地产网络博客专业分析 报纸软文连载投资论谈 核心路段户外广告牌 政府相关权威部门区位分析及展望 投资客户深度访谈 拱北口岸出入境通道广告牌 香洲区主要路段及街道广告牌 京珠高速及其入口段通道广告牌 珠海大桥段通道广告牌 横琴开发区广告牌 本案 表现派生活启动仪式暨 德国表现派艺术文化展 主题：表现派艺术文化展 展出类型：海报/画展/音乐/行为艺术等 活动内容： 表现派历史图片展示及文字介绍 知名设计师的表现派海报展 知名艺术家的表现派画展 客户可参与性的表现派艺术空间活动 表现派：expressionism 阶段 展示示范攻击阶段 火爆 核心攻击点 2010. 10 2010.11 集中展示部分： 销售中心 精装单位 样板房 售楼通道 休闲会所 入口广场 入户大堂 部份园林 表现派主题活动暨 中珠上城·二期公开选房活动 户外展示部分： 户外广告牌 媒体展示部分： 阶段性报版及软文 拱北口岸广告 点面兼顾，重点突破：广告全面铺开，现场集中展示 外销推广新闻点： 集中性报版投放 事件活动 外销推广渠道： 开盘热销 电视电台 拱北口岸及辐射片集中性推广 火爆 珠海投资买家 核心客户 突破港澳投资客户 核心路段户外广告牌推广 来往港澳的必经道路推广 政府规划及区位价值宣传 热销新闻宣传 地产及相关行业投资分析 政府规划及区位价值宣传 热销及事件新闻点宣传 集中性目的性报版发布 集中性目的性电视电台推广 纯港式物业及未来居住人群分析 形象宣