第二章评估基本方法.ppt

第二章 资产评估基本方法 一、教学目的 通过本章教学，使学生理解三种资产评估基本方法的原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用技能，为以后各章的学习打下基础。 二、教学要求 通过本章的学习，要求在理解三种资产评估基本方法的原理的基础上，了解明确三种基本方法的区别与选择原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用方法。 三、重点、难点 重点：掌握市场法、收益法、成本法基本原理与应用 难点：评估方法的区别与选择原理 第一节 市场法 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 二、市场法的应用前提 （一）、活跃的公开市场 （二）、资产及其交易的可比性（参照物） (1)参照物与评估对象在功能上具有可比性，（包括用途、性能上的相同或相似）； (2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，（包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等）； (3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。 三、市场法的基本程序和有关指标 (一)选择参照物:首先是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等；其次是参照物的数量问题，不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。 (二)选择比较因素 应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。如：功能因素、时间因素、市场条件因素等。 (三)指标对比、量化差异 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数量化和货币化。 (四)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 市场法是以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础。在这个基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。 (五)综合分析确定评估结果 运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 1．资产的功能。 2．资产的实体特征和质量。 3．市场条件。 4．交易条件。 四、市场法中的具体评估方法 (一)直接比较法 (二)类比调整法 (三)具体技术方法: 1．市场售价类比法 计算公式： 资产评估价值＝参照物售价＋功能差异值十时间差异值十……＋交易情况差异值 或：资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数 〔案例1〕 估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 评估要求：评估该地块2003年10月的公平市场交易价格。 评估过程： (1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。 (2)搜集有关的评估资料。 ①搜集待估土地资料。(略) ②搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表： 案例1(续) (3)进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2％；交易实例C较正常买卖价格偏低3％。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0％；交易实例B：2％；交易实例C：3％；交易实例D：0％。 (4)进行交易日期修正。根据调查，2002年10月以来土地价格平均每月上涨1％，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6％；交易实例B：7％；交易实例C：12％；交易实例D：10％。 案例1(续) (5)进行区域因素修正。交易实例A和D与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C的区域因素修正情况。假定待估地块的区域因素值为100，则交易实例B为88，交易实例C为108。 （6）进行个别因素修正 ① 经过比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，其价格比其他交易实例高2％。 ② 土地使用年限修正。交易实例B、D与待估地块相同，无需修正。假定折现率为8％，则交易实例A、C的调整系数如下： 年限修正系数=[1-1/（1+8%）30]÷[1-1/（1+8%）35] =（1-0.0994）÷（1-0.0676） =0.9006÷0.9324=0.9659 案例1(续) （7）计算待估土地的价格 交易实例A修正后单价： 870×0.9659=909(元/平方米) 交易实例B修正后单价