项目调研报告初稿模板及范本.ppt

一、项目地块现状 深圳路 合肥路 宁连公路 高压电线 高压电线 铁路 地块A 地块B 地块A（８０亩） 地块A位于铁路东侧，宁连公路西侧； 地块西侧铁路距项目约400米，目前在运营中，火车通过频次较低，噪音影响较小； 宁连公路为六车道，有卡车等大型车辆通过，将为未来项目带来噪音、粉尘等较大负面影响； 地块内部有高压电线贯穿南北，据清河新区管委会官员称，政府有意向迁移该处高压线，但具体事宜还需要商谈； 该地块北侧为七星商务区及政府办公区，目前正在施工中，将于2011年建成并投入使用。届时，该处将成为清河新区管委会新的办公处所。 地块Ｂ（３７亩） 地块Ｂ位于深圳路南侧，浦东路东侧； 该地块目前由铁栅栏围护，南侧为已建成区，为东西向狭长型。 现状说明 二、建议开发类型及定价 地块A（８０亩，容积率２） 基于地块所在的位置及容积率，基本决定了该地块无法开发高品质物业（如各种类型别墅）。根据住宅市场整体情况，在本区域内建议开发多层及小高层物业（在高压线迁移的前提下），多层安排在地块西侧及北侧以避免宁连公路的噪音影响，小高层安排在地块东侧起一定的过渡作用。 建议定价 多层现价3800元/平； 小高层现价3500元/平； 年增幅200元/平。 地块Ｂ（３７亩，容积率２） 地块紧邻东侧紧邻大湖城邦，地块面积较小，建议开发多层及小高层物业，多层安排在地块南侧（临南部绿化，与深圳路有效隔离），小高层安排在地块北侧。 建议定价 多层现价3800元/平； 小高层现价3500元/平； 年增幅200元/平。 三、结论 项目地块所处区域以中低档了楼盘为主（周边还包括了较多拆迁安置房），周边在售楼盘规模均较小，未来供应量也较小； 在售普通住宅主流价格区间3,500～3,800元/平方米，主要为多层及小高层物业； 客户层次跳级明显，包括公务员、私营业主乃至蓝领工人，销售速度较慢，营销水平较低； 地块A有高压线通过，需要在购买前与地方政府协商落实； 地块A楼板地价1350元/平，地块B楼板地价750元/平； 根据我们的调查分析，该区域未来潜力较小，两地块开发前景一般。由成本因素分析，地块B略优于地块A。 * 江苏淮安市开发区项目调研报告初稿 一、城市简析篇 城市区位 城市概况 城市经济 发展规划 一、城市区位 淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。 处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。 淮安市 二、城市概况 文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。 名人故里：大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来，都诞生在这片神奇的土地上。 美食之乡：我国四大传统菜系之一淮扬菜的重要发祥地，连续5届淮扬菜美食文化节，展示和弘扬了博大精深的中国淮扬菜美食文化。 人文厚实、风采宜人的淮上明珠。 运河之都：明清时期与苏州、杭州、扬州并称运河沿线“四大都市”，作为河道治理中心、漕运指挥中心、漕船制造中心、漕粮储备中心、淮北盐运集散中心，奠定了“运河之都”的历史地位。 城市背景 上海 南京 淮安 高速公路网 铁路交通网 飞机航线网 高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。 铁路交通：新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。 水运航空交通：京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使淮安拥有飞速发展的广阔空间。 交通便利，能迅速到达各大城市 交通条件 淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、