北四环小户型项目市场分析2010.ppt

凌云宇扬北四环项目初案 2009年12月24日 * 第一部分 区域环境分析 一、区域位置 项目所在的亚奥区是北京最早的富人区，除金融街外至其他商务区均为10至30分钟车程。奥运会后，国奥区成型，这一区域更是升级为北京环境设施最好的生活区，但商务氛围相对较差，写字楼在本区域的价格及销售率相对较低。 国奥区：是指能够享受到奥运场馆便利、周边环境的区域。 国奥区：主要位于朝阳区西北角，大致涵盖了北京北四环以北、清河以南、京承高速以西、八达岭高速以东的范围。区域内环境较好，公园聚集成群，绿化面积达到近三分之一的水平 。 一、区域位置 北边：国奥区，环境优美，生活配套设施升级迅速，交通便捷，商务氛围较差。 南边：是马甸传统居住区，由于老住宅区密集，改造空间较少，相对亚奥区域，环境、生活配套较为落后，商务氛围较差。 一、区域位置 项目紧临鸟巢、水立方、奥体中心、中华民族园，高绿化率，低居住密度，人文环境，生活景观环境绝佳。 本案 二、景观环境 1. 大景观环境 住宅 商住公寓 项目楼层较低，四面环楼，可观景楼层较少，小景观环境优势并不明显。 2.小景观环境 国奥区09年土地成交两幅，一幅为地王水源九厂地块，另外一块为安立路地块。楼面地价均超过13000元/平方米。09年取证项目较08年同期有所上升，随着新项目的开盘，取证数量将超过08年总数。受地王效应和09年上半年楼市景气的影响，一手房和二手房交易均出现价量齐升的局面，部分二手房价格甚至超过一手房。土地市场、一手房市场和二手房市场均表现较好。 调查显示国奥区房地产需求主要以自住型为主，偏好中小户型，需求对配套设施的要求较高 。 三、区域土地市场 调研项目的选择标准为：区域市场内同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品。 北辰西路与科荟路交汇处西南角 国奥投资发展有限公司 国奥村 北四环东路73号地,望和桥西北角 远洋地产有限公司 远洋万和城 大屯路224号北苑路与小营路交汇处 金融街控股股份有限公司 融华世家 北四环,鸟巢东1800米,惠新东桥桥东50米 北京信远时代房地产开发有限公司 世奥中心 安苑路18号(奥体东门向东300米) 北京瑞丰恒泰房地产开发有限公司 奥东18 地理位置 发展商 项目名称 1.住宅调研样本项目明细 四、区域市场调研 注：盘龙古虽为距本项目最近的在售楼盘，但因其定位、价格及销售情况的特殊性，对本案不具可参考性，故不列入分析范围内。 四、区域市场调研 区域内在售项目虽均以各大奥运场馆为卖点，但距奥运场馆均有一定距离，景观效果不够直接。本项目的地段景观优势相对更好。 2.住宅调研样本地段分析 40% 1.5 40万㎡ 27.55公顷 国奥村 　30% 　1.82 约31万㎡ 约17公顷 远洋万和城 30% 2.94 73207 ㎡ 26038.946 ㎡ 融华世家 31% 　13.6 110000 ㎡ 8078平㎡ 世奥国际中心 42% 3.61 75203平方米，其中住宅 47000 ㎡ 13225㎡ 奥东18 绿化率 容积率 建筑面积 占地面积 项目名称 3.基本技术指标分析 区域内楼盘容积率差距较大，这与产品形态不同有关：最高的世奥中心为写字楼商改住；远洋万和城和国奥村均为纯住宅项目；而奥东18和融化世家为部分楼座商改住，部分纯住。 四、区域市场调研 地板采暖 --　 2000多个　 深圳市长城物业管 理股份有限公司 3.50元/㎡·月 国奥村 地板采暖 21万/个（有产权） 1500个 中远酒店物业管理 有限公司 3.98元/㎡·月 远洋万和城 地板采暖 未定 390个 北京金融街第一太 平戴维斯物业管理 有限公司 3.80元/㎡·月 融华世家 中央空调 --　 340个 戴德梁行 5.90元/㎡·月 世奥国际中心 地板采暖 20万/个（有产权） 359个 戴德梁行 4.20元/㎡·月 奥东18 供暧方式 停车位价格 停车位数量 物业管理公司 物业费 项目名称 5.项目物业及相关配套 区域内楼盘以地板采暖为主， 4.项目装修情况 397311㎡ 2686㎡ B、D区2009年10月30 日A、C区2009年6月30日 D4号楼2009年6月 C9、D5号楼2009年4月28日 国奥村 166630㎡ 143370㎡ A区A1-1、A3、A5、 A8号楼2010年11月 B1-1、B1-2、B2号楼2010 年3月 B3、B4、B5、B6、 B7号楼是2009年10月 A区A3号楼2010年1月 A区A1-1号楼2009年9月19日 A区A8号楼卢森堡座2009年8月22日 A区中央景观楼王麦迪奇座2009年7月18日 A区A6号楼贝拉黛尔座、A7号楼中国玫瑰园座 2009年6月13日A