中国房地产行业现状及发展趋势分析-4.02-凯捷咨询.ppt

? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 为防止房地产过热对宏观经济运行的影响，2002年开始，国家逐步通过颁布一系列的土地和金融政策来加大房地产行业的调控力度 政策内容 金融政策 土地政策 ?2002年5月9日国土资源部出台11号文《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商品住宅用地的取得必须通过招标、拍卖或挂牌的方式，使土地资源市场透明化，于2002年7月1日开始实施； 2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发71号文件，严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则土地将收回 土地政策变化的趋势是加强国家对土地资源的控制、防止土地交易中的不透明操作、改生地出让为熟地出让 195号文－2001年6月中国人民银行发布，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。 121号文－2003年6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》在重申195号文规定外，还规定多项严格房地产企业信贷的条款 2004年开始采取了三个步骤调整利率政策以更好发挥起作用： 扩大贷款利率浮动区间 调高央行再贷款利率和再贴现利率 金融机构一年期存贷款基准利率上浮0.27％，放宽金融机构贷款利率上浮区间，贷款利率实行下限管理，允许金融机构存款利率下浮 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 从03年到04年两年的行业发展情况来看，宏观调控对供应的控制已经产生了明显的效果，未来随着加息效应的显现，过热需求也将受到有效控制 0 10 20 30 40 50 60 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 2002年 2003年 2004年 2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%） 2004年上半年房地产投资增长水平有明显下降 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 金融土地政策从供需两方面对整个行业施加影响，控制土地与资金供应量、使市场需求降温，资金实力成为行业发展的最关键因素 促进土地供应透明化，规范了房地产企业行为 通过加强政府对土地的规划和出让的控制，加强了政府调控市场的力度 企业囤积土地的行为受到抑制 提高了土地获取的难度和成本 促进了行业内企业项目策划等业务能力的提升 贷款利率的提高，贷款审批条件的严格，将抑制部分区域房地产投资购买过热的现象，控制总体的需求规模，减慢需求增长速度挤出市场需求中的泡沫成份 土地政策 金融政策 供应 需求 提高开发企业银行贷款的门槛，有利于资金实力强的企业的快速发展，促进行业的整合和产业升级 促进房地产企业金融手段的创新 减缓房地产企业的发展速度，降低发展的风险 促进行业业务模式的转变， 促进产品结构的转变 控制土地与资金供应量、控制市场需求，资金实力成为行业最关键因素 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 宏观调控下单一开发业务模式存在的众多局限性日益凸显，改变单一业务模式，建立稳定、可持续增长的业务组合成为保持长期竞争优势的重点 经营方式单一，抗行业周期风险能力弱 房地产行业是一个周期明显的行业，单一开发业务，使对抗行业周期风险的能力大大降低 投资周期的限制形成赢利回报的不稳定 开发业务的建设周期和与此对应的现金流模式决定了赢利回报的不稳定。这种不稳定对于房地产上市公司的影响尤其明显 追求业绩的平滑带来风险的累积 上市公司为追求业绩的平滑上升而采取的多项目跨地域开发使开发投入不断增大，开发风险形成累积 开发业务一次盈利模式无法形成有效资产积累、融资能力不能有效提高 单一开发业务为卖而建，留存下来的为少部分低价值资产，融资能力有限 单一开发业务的局限性 宏观调控加速了单一开发业务模式的转换 行业竞争加剧，集中度提高 宏观调控提高了土地获取成本、增加了银行融资难度和成本、控制了市场需求，开发业务利润下降、风险加大 传统的银行融资减少，需要加大权益性融资，单一开发业务不利于公司层面的权益性融资 改变单一开发业务模式，建立稳定、可持续增长的业务组合成为保持长期竞争优势的重点 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 宏观调控使资金实力成为房地产企业取得竞争优势的首要条件，银行融资难度的增