天津钻石山与霞光道.ppt

一、霞光道5号规划设计方案 二、对标分析 景观整体方案介绍 阳光的高尔夫球草坪花园区 开敞的中央空间嫩绿、柔软的高尔夫球草毯——“阳光”景观区。 典雅小庭院宁发项目端户小院面积平均为 110平米标准小院面积平均为 50平米 景观软景 原有场地中原有树木，根据规划方案部分保留；为保留树木移植到苗圃，560棵大型乔木、花灌木随着景观施工进度回移。 对标分析 7、体验品质：项目整体体验感觉品质不足（如没有项目导识；围挡、包 装没感觉；联排样板间展示缺乏温馨、生活气息引导；金 虹公寓入项目口感觉差，施工通道与展示环境交叉并行， 没有高档别墅居住区专属感）； 8、品牌：万科品牌在天津已17年深入人心，且笼络住近30000名中高端 客户，品牌影响力、知名度、美誉度较高； 综上所述，可以反映出客户对招商、对钻石山信心不足，项目价 值点体现不清晰不充分，对项目未来预期不明朗。 三、产品——主入口效果 业主入口的智能化设备很高端，智能感应器，十米内能识别身份识别卡，车有车道人有人行路。 三、产品——社区围墙效果 由于位于市中心的缘故，私密性和抗干扰能力是很关键地，所以第一道屏障应该是外围，万科利用的是植物，社区围墙移至绿带外侧，结合坡状地形紧邻围墙逐棵种植蜀桧、绿带里交错种植宿生杨，充分的保障了整个社区的私密性。 三、产品——社区绿化 在产品的细节上，万科做的应该比较好的，能看见一些万科的功力。每一个地方，都能看到万科“细节成就完美”的印记。logo几乎是在每个地方都能看见，地面的硬化几乎看不到水泥和沥青， 三、产品——社区绿化 三、产品——社区绿化 三、产品——社区绿化 小区的景观也是和整体项目风格保持一直，采用了都铎风格。整个社区的绿化构成分为五个部分，公共景观轴、城市绿带、组团绿化、宅旁绿化、精装小院。而且每一个小院都有属于自己的专属植物，都不一样。 三、产品——楼间效果 1）绿色植物淡化了楼间距离 2）地面采用铺砖形式品质高 三、产品——车位、车库、入户门 招商钻石山 1）2个地上车位 2）入户门楼梯较少，方便使用 万科霞光道5号 1）有1个地下车库和1个地上车位 2）入户门锁采用电子密码锁 三、产品——屋檐细节 招商钻石山 万科霞光道5号 08年成交情况 万科霞光道 占地面积：5.4万平米 建筑面积：4.1万平米 容积率：0.77 产品形式：联排 主力户型：253-259平米 销售均价：2.58万/平米 销售情况：全年共成交102套，其中宁发回购74套，团购10套，万科销售18套。 招商钻石山 占地面积：7万平米(仅低层) 建筑面积：5万平米 容积率：0.71 产品形式：联排 主力户型：248-252平米 销售价格：2.39万/平米 销售情况：全年共成交28套 对比看出，霞光道随着现房的不断成熟，销售价格在不断上升； 结论 两个项目之间存在部分客户交叉，我们通过与此类成交或未成交的客户深入了解与客观沟通，将客户主要反馈和提出的信息整理如下： 1、现房：对霞光道现房发售非常认可，规避很多不确定风险因素； 2、殖民文化：五大道传统的殖民文化，造就了对霞光道英都铎建筑风格 比较认可； 3、丰富的景园：霞光道的景观园林植被丰富茂盛，无死苗，不露土； 4、门窗材料好：旭格门窗； 5、送智能化系统：霍尼韦尔、大金空调； 6、地下车库：钻石山院内停车且占用小院使用面积不认可； 招商-钻石山 与 万科-霞光道 对标分析 1.1规划设计方案 经济技术指标 规划总平面图 可用地面积： 53652.7㎡ 总建筑面积： 56472.4㎡ 地上面积： 41234.6㎡ 总可售面积： 40861.1㎡ 配套面积： 373.5㎡ 地下面积： 15237.8㎡ 容积率： 0.77 绿化率： 32.4% 建筑密度： 23.8% 1.2规划设计方案 规划设计原则 规划总平面图 1、综合财务、销售、设计分析结果，设区整体采用单一联排别墅产品。 2、单体布置遵循销售面积最大化目标。 3、结合单体布置，区内为环形机动车道。 4、保留宗地原有小区集中绿化。 5、社区围墙与城市道路之间设有10绿化带。 主入口 次入口 规划总平面图 规划方案简介 1、南侧、西侧各设一个出入口。 2、社区共32个单体，30栋别墅，1栋住宅，配套用房独立为一个单体设置。 3、社区中部设有“十”形公共景观区，与小区中心绿化相连。 小区入口 区内主路 宅前路 中心景观 公共景观 区外绿化 1.3规划