当前房地产市场形势与政策走向[解决方案]讲解材料.ppt

当前房地产市场形势与政策走向 ;一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题 二、存在问题的原因分析 三、稳定房价的意义和主要政策措施 四、近期房地产市场运行情况 五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况 六、关于商品房预售制度七、关于日本的房地产泡沫破灭 八、结束语  ;一、房地产市场发展及 近两年来出现的主要问题; 1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。 城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。; 在市场的快速发展过程中，也逐步暴露出一些问题，尤其是投资增势较猛、以及供应增长总体跟不上销售增长、商品房供应的结构性矛盾和价格上涨的压力在一部分地区逐步突出，引起了中央和国务院的高度重视。; 针对以上问题，去年以来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。 严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。 ; 在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。 主要表现是： ; （一）房价上涨过快。 房价上涨的主要特点： 一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分别上涨12.5%和13.5%； 二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势； ; 五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4%。 房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。; （二）市场需求偏大，供求矛盾突出。 房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。 2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。 这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。 ; 今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。 上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。 一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。; （三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。 2004年房地产开发投资增长28.1%，今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7%，高于全社会固定资产投资增幅。 有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的达到115%。; （四）市场供应结构不合理。 商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。 今年一季度，我们对部分城市商品住宅供应进行调查显示，100平方米/套以上的占总量的60%—70%，有的城市高达87%。 ; 2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。;二、存在问题的原因分析 ; 产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善以及精装修等，商品房开发建设成本增加。 ; 但是，也有许多不合理因素，最主要的是各种投资、投机需求大量增加，部分地区市场总需求偏大，导致价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资与投机，从而使房价进一步上涨。 ; （一）大量资金涌入房地产市场。 近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。 在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。 特别是在负利率的情况下，居民个人住房贷款成本低，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。 ; （二）国内投资