成功经济型别墅社区案例分析教材课程.pptx

成功经济型别墅社区案例分析成功经济型别墅社区案例分析沈阳经济型别墅社区代表：九如溪谷广州经济型别墅社区代表：东方夏湾拿案例1：九如溪谷（沈阳） 区位：城市远郊，沈北辉山地区，距市区40公里，交通条件：沈北公路联系自然资源：南临蒲河，北依辉山，具有较好景观条件开发背景：位于沈阳的主要别墅聚集区，面临众多别墅大盘竞争，在资源、规模、配套上不具备优势，通过市场定位以及产品的差异赢得市场空间总占地：666亩总建面积：约47万平米容积率：1.058开发时间 ：2005年底强调用地的经济性，重视住宅货量采用围合的方式，最经济的用地布局集约配套设置，对配套和内部景观空间考虑较少集约的公共区域设置，以简单商业、会所作为考虑少量内部景观空间营造通过围合的布局形式布局提升住宅货量中高端定位，相对高端产品低总价的策略形成市场差异部分联排别墅以砖混结构降低造价，形成价格的竞争力相对紧凑的户型面积，有利于控制产品总价多联排经济型别墅为主，丰富的产品线以提升容积率，提升项目收益物业类型户型面积单价区间（元/平米）总价区间（万元）小独栋220~240m26500~6600143~158联排别墅180~200m25300~550095~110情景洋房100~130m24000~480040~62小高层114~116m2340038~39成功以中式情调、人文关怀吸引市区中产客群强调山水、合院，以中式的宣传元素吸引及拉动客户体现中式人文情调的宣传得到中产客户的认同和追捧但产品、园林对项目调性演绎不足，社区氛围弱没有明显风格的建筑没有体现中式情调的院落空间户型设计：麻雀虽小，丰富的功能提供生活的第二种模式集约公共区：酒店、广场及其他公共服务设施少量独栋别墅提升项目的价值双拼别墅、公寓形成独栋与多联排的区隔多联排为发展重点别墅区简单而紧致的布局，最大化利用土地简单而紧凑的建筑布局尽可能集约的公共空间，并不强调配套内部几乎没有大景观空间资源条件平庸，但利用独特的主题和风格创造了度假特色整体资源和景观条件较为有限社区规划和建筑设计中融入拉丁风情，丰富楼盘特色和内涵，增加附加值强调入口情景区的营造，吸引客户眼球入口区域无论从建筑内容（风情街、教堂、美术馆、会所、酒店等）和形态、小品及空间尺度均体现浓郁的拉丁风情，为社区营造了一个极具吸引力的展示区公建配套度假酒店入口区域通过公共建筑群围合形成良好的社区氛围 独立别墅商铺与公寓低总价策略，赢得市场空间；产品多元，试探市场2004年入市，均价仅2900元/m2，以聚集人气，为后期发展作铺垫产品结构相对多元，对不同市场均进行了试探；但由于市场和社区均未成熟，整体销售情况一般东方夏湾拿首期、二期户型设置及售价情况面积总价联排住宅130~170m235~50万独立别墅200~250m2100~130万酒店式公寓70~120 m216~35万商铺12~200 m25000元/ m2 多联排 双联排广州中产客户为主体，以度假、投资为主要目的东方夏湾拿最初客户定位细分为四类人：中产阶级及二次置业人群 营销推广方向以广州为主，2007年6月之前成交客户中广州客户占至70％， 成交客户群体相对年轻，年龄集中在30～45岁这个年龄段部分机构客户 开盘内部认购主要面向机构关系客户，特价积蓄高素质人群会议、培训的商务渡假休闲置业人士（目前未有效实现） 酒店配套针对此类商务客户，并以集团内部需求为开端 部分港澳台、外籍、外省经商人士（目前未有效实现） 设想依托新机场经济带辐射外围，目前未见成效经济型别墅社区定位要素梳理规划最大化利用土地，集约、紧致规划建筑风格以风情的建筑风格，形成独特社区氛围和识别性产品紧凑型产品为主调，强调低总价，形成差异竞争景观节约型景观空间原则，基本不设置大景观空间配套最经济的配套原则，集约设置社区氛围营造通过人文情调宣扬、异域风情展示，演绎项目独特的社区氛围，引起客户心理共鸣表现：风情、富有独特人文情调，合适的、高品质的居所，提供第二种生活模式内在：集约、经济，最小的投入，最大的利润可能经济型别墅社区定位要素梳理规划最大化利用土地，集约、紧致规划建筑风格以风情的建筑风格，形成独特社区氛围和识别性产品紧凑型产品为主调，强调低总价，形成差异竞争景观节约型景观空间原则，基本不设置大景观空间配套最经济的配套原则，集约设置社区氛围营造通过人文情调宣扬、异域风情展示，演绎项目独特的社区氛围，引起客户心理共鸣