房地产工程管理体系瓶颈破解及工程质量缺陷解决方案(精品)ppt 共470页教学讲义.ppt

万科工程成本管理的破解之道 ■ 动态成本的构成： 动态成本 ＝未结算合同＋已结算合同＋非合同性成本＋待发生成本 动态成本的管理原则 及时性、有效性、预见性 动态成本的管理工具 项目成本管理月报 万科工程成本管理的破解之道 签约 金额 变更 签证 结算 调整 签约 金额 变更 签证 结算 调整 动态成本 已结算成本 未结算成本 已发生成本 待发生成本 合同性成本 非合同性成本 万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产各阶段成本控制：（作业过程管理） 通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的 全过程、全员、全方位 万科工程成本管理的破解之道 ■ 新项目可研阶段成本控制： 控制要点： 稳健性和风险控制性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价 控制原则： 准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本 万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段成本控制： 设计费虽只占工程造价的1％，但影响工程造价的程度达75％以上 设计影响民用建筑工程造价的几个方面： 小区规划； 住宅的平面布置 住宅的层高和净高 住宅层数 住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择 万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段成本控制： 控制要点： 合理的产品经济技术指标 设计周期、设计质量、选取产品的竞争性 控制原则： 经济合理性最大化原则 万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段的主要经济指标： □ 容积率； 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 基础、结构形式 …… 万科工程成本管理的破解之道 ■ 招标采购成本控制： 控制要点： 获取竞争性的合理低价成本 完整的工程量清单招标 控制原则： 全面招标原则 材料设备集中采购 合理低价中标原则 公开透明、公正原则 万科工程成本管理的破解之道 ■ 签约成本控制： 控制要点： 合同谈判 合同审批 控制原则： 合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则 万科工程成本管理的破解之道 ■ 合约的主要经济条款： 合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2％ 采购保管费：1.5～3％（其中采购70％，保管30％） 保修金：3～5％ 材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：结算方法、核对内容及时间要求等 万科工程成本管理的破解之道 ■ 施工阶段成本控制： 控制要点： 变更与签证控制 工程质量控制 控制原则： 权利限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 工期控制 万科工程进度管理的破解之道 编制深度要求（应包括的基本内容）： 工程深度：在项目工程目标计划的基础上 1、划分施工流向、划分施工段和施工层 2、分解施工过程、确定施工工序顺序 3、估算工程量、确定各项工序所需时间 4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化 5、分析关键线路、关键节点 6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期 万科工程进度管理的破解之道 编制深度要求（应包括的基本内容）： 项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件 1、图纸进场计划（强审后、二次设计等） 2、项目报批报建计划 3、总分包、监理进场计划 4、甲供物资进场计划 5、设计封样确认计划 6、成本限价计划 7、招标采购计划 万科工程进度管理的破解之道 项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件 8、售楼处建设计划 9、精装样板间、销售展示区建设计划 10、市政景观进场建设计划 11、市政能源开通计划 12、竣工验收计划 万科工程进度管理的破解之道 项目工程总控计划的审核： 项目工程总控计划（初稿）： 工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿 项目工程保障计划： 相关业务部门经理审核 项目工程总控计划综合评审： 主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程保障计划编制的误区： 项目工程保障计划需要的是各相关业务部门的业务作业计划，而不是目标成果计划 门窗招标采购计划示例： 门窗成本限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗二次设计完成、门窗五金配件设计封样确认、考察入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生产加工、门窗到场（分批次进场方案） 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目工程保障计划编制的误区： 项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等 项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性 万科工程进度管理的破解之道 ■ 项目施工进度控制计划： 编制目