房地产开发教材课程.ppt

房地产开发;1. 房地产开发一般流程;1.1 阶段一;1.1.1 土地使用权;1.1.1 土地使用权;1.1.2 项目立项;1.1.3 用地建设审批;1.1.3 规划设计与报批;根据功能、成本与价值的关系，提高价值有五种途径: 1.功能不变，降低成本。 2.成本不变，提高功能。 3.提高功能，降低成本。 4.小幅度降低功能，大幅度降低成本。 5.小幅度追加成本，大幅度提高功能。 ;房地产开发项目招标 由房地产开发商设定标的（object），开发企业将工程可行性研究内容或勘察、设计要求、设备需求、拟建工程的建设要求等，编制成招标文件，通过发布招标广告或向承包企业发出招标通知的形式，招引有能力的承包企业参加投标竞争（或进行协商），直至签订工程发包合同的全过程。;标底（base price of tender） 拟招标工程建筑安装造价的表现形式之一，是招标工程施工建设的预期价格。制定标底可使开发企业预??明确自己在拟建工程上应承担的财务任务，同时也提供了衡量承包企业标价的准绳和评价的尺度。标底一般由开发企业会同有资格的工程咨询单位来编制，标底必须要必威体育官网网址。一个工程只有1个标底。 ;招标人、投标人与招标项目 招标人——《中华人民共和国招投标法》（以下简称招投标法）第八条：招标人是依据本法规定提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织。 投标人——《招投标法》第二十五条：投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织。 招标项目：货物、劳务、工程;1.1.4. 项目招标与合同管理;1.1.4. 项目招标与合同管理;1.1.4. 项目招标与合同管理;1.1.4. 项目招标与合同管理;投标文件组成 投标单位的投标文件应包括下列内容： 投标书 投标书附录 投标保证金 法定代表人资格证明书 授权委托书 技术标和商务标（具有标价的工程量清单与报价表） 辅助资料表 资格审查表;开标业务管理 （1）参加开标的投标单位代表应签名报到，以证明其出席开标会议。 （2）开标的时间是投标截止期的当天，开标的地点是文件中预先明确的地点。 （3）开标会议在招标管理机构监督下，由招标单位组织并主持。对投标文件进行检查,确定它们是否完整，是否按要求提供了投标保证金，文件签署是否正确，以及是否按顺序编制。但按规定提交合格撤回通知的投标文件不予开封。 （4）投标单位法定代表人或授权代表未参加开标会议的视为自动弃权。 （5）招标单位当众宣布核算结果，并宣读有效投标的投标单位名称、投标报价、修改内容、工期、质量、主要材料用量、投标保证金以及招标单位认为适当的其他内容。;1.4.1 项目招标与合同管理;1.4.1 项目招标与合同管理;1.4.1 项目招标与合同管理;1.4.1 项目招标与合同管理;前期阶段工作计划案例;前期阶段工作计划案例（复习P136）;1.2 阶段二——建设阶段;1.2 阶段二——建设阶段;1.2 阶段二——建设阶段;1.2.1 建设阶段——施工准备;1.2.2 建设阶段——进度管理;1.2.2 建设阶段——进度管理;1.2.2 建设阶段——进度管理;1.2.2 建设阶段——进度管理;1.2.3 建设阶段——质量管理;1.2.3 建设阶段——质量管理;1.2.3 建设阶段——质量管理;1.2.3 建设阶段——投资管理（成本）;1.2.3 建设阶段——投资管理（成本）;1.2.4 建设阶段——验收备案;综合验收的内容 根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条的规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照该条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况； （二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； （三）单项工程的工程质量验收情况； （四）拆迁安置方案的落实情况； （五）物业管理的落实情况。 住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 综合验收是指对包括竣工验收在内房地产开发项目的综合情况进行的验收。 三、竣工验收和综合验收的关系 根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条的规定，竣工验收和综合验收是包含与被包含的关系，综合验收的范围包括竣工验收，即只有竣工验收合格综合验收才能合格。;验收备案需提交的文件 根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：A工程竣工验收备案表；B工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；C