房地产开发项目的成本控制研究报告.ppt

承包人可索赔的费用 ①人工费：增加工作内容的人工费、停工损失费和工作效率降低的损失费等累计，但不能简单地用计日工费计算 ②设备费：可采用机械台班费、机械折旧费、设备租赁费 ③材料费 ④保函手续费 ⑤贷款利息 ⑥保险费 ⑦利润 ⑧管理费：现场管理费和公司管理费 审核索赔计算的正确性 ①所采用的费率是否合理、适度 工程量表中的单价是综合单价，含直接费，也包括间接费、风险费、辅助施工机械费、公司管理费和利润等的摊销成本。索赔中不应重复取费。 ②停工损失中，不应以日工费计算。不计算在此期间的奖金、福利等报酬。停驶的机械补偿，应按机械折旧费或设备租赁费计算，不包括运转操作费用。 八、如何实现成本动态控制 1、设计质量控制 2、招标比价 3、变更签证 4、竣工决算审计 1、设计质量控制 1）设立专业设计管理部门，进行设计管理和设计优化工作 项目规划设计的优劣决定项目的成败,项目扩初设计的优劣则直接影响项目的成本。有资料分析，设计费一般只占建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占到75%。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，没有专门的设计部，开发商对设计方案的技术经济性根本就没有一个控制、审查和优化程序，经常出现设计过于保守、各专业不配套、图纸不校对等现象，结果到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜； 其实开发商早在选择设计单位时，就应该建立起一套甲方和设计院就设计方案的沟通优化程序，除了设计院内部的优化程序，设计院与开发商的沟通优化程序也应该同时运行。比如该设计方案选取的计算模型是否合理，地基承载力取值是否过于保守，单桩极限承载力是否依据试桩检测报告的数据，最小配筋率是否经过验算，基础形式（如桩长及数量）、底板厚度、钢筋含量等是否可以再优化、机电系统的功能配置,系统设置，设备选型等是否经过价值功能的论证？所有这些都影响到设计方案的经济性。 2、招标比价 1、工程招标应采取公开招标或邀请招标，选择有实力的承包商；要求提供投标保证金和履约保证金；要考察施工企业的建设业绩和技术装备等，优先考虑近期建设业绩与我们拟建工程相同的施工企业，特别要求承担此项目的项目经理未出任其他项目的项目经理；考察施工队伍的资信情况，资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入，负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务，这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益；考察施工企业是否具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。 2、工程造价及相关费用应尽量包死，尤其是地下工程如基础工程，排除地下障碍，抽水，机械进出场费、塔吊安拆等费用在招标阶段就确定下来，以免日后结算时纠缠不清。虽然这些费用具有不确定性，一次性包死可能会有风险，但甲乙双方都应承担一定的风险。应尽量自行编制标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。 3、中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。建立建设工程施工合同的审阅会签制度。有关的责任人要熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、材料市场价格的取定方法等，都要有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购材料和设备要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单。要明确政策性调整是否包含在包干范围内。 3、变更签证 中期控制的关键： 1）合理控制工程变更 2）确保签证质量 1）合理控制工程变更 工程变更：施工技术方案的变更；材料和设备的品牌、性能、规格、参数的变更；工程数量和项目的变更；功能定位和建筑规划的变更。 为了保证投资的有效性、功能的合理性和技术的可行性，应建立工程变更管理制度，明确工程、设计、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，对工程变更的合理性、必要性、可行性作出符合现场实际情况的判断。如果由于变更导致投资增加超过某一额度时,要由投资人批准才能实施。 2）确保签证质量 为了确保签证的质量，首先应明确给予工程签证的条件：由于设计图纸变更而现场已完成部分或全部施工内容，由此造成的全部返工或部分返工；由于设计图纸遗漏或未作准确交代和描述而造成的增加工程量；合同内未包括、而根据现场实际情况必须增加的工程量；为了加快工程进度而采取的特殊施工措施；按照甲方要求发生的不包含在合同范围内的增加工程量。对于已包含在合同内、或按照甲乙双方约定的结算方式中已包含的项目，不予签证。 其次,要强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第