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房地产开发项目的成本控制研究报告.ppt
承包人可索赔的费用 ①人工费:增加工作内容的人工费、停工损失费和工作效率降低的损失费等累计,但不能简单地用计日工费计算 ②设备费:可采用机械台班费、机械折旧费、设备租赁费 ③材料费 ④保函手续费 ⑤贷款利息 ⑥保险费 ⑦利润 ⑧管理费:现场管理费和公司管理费 审核索赔计算的正确性 ①所采用的费率是否合理、适度 工程量表中的单价是综合单价,含直接费,也包括间接费、风险费、辅助施工机械费、公司管理费和利润等的摊销成本。索赔中不应重复取费。 ②停工损失中,不应以日工费计算。不计算在此期间的奖金、福利等报酬。停驶的机械补偿,应按机械折旧费或设备租赁费计算,不包括运转操作费用。 八、如何实现成本动态控制 1、设计质量控制 2、招标比价 3、变更签证 4、竣工决算审计 1、设计质量控制 1)设立专业设计管理部门,进行设计管理和设计优化工作 项目规划设计的优劣决定项目的成败,项目扩初设计的优劣则直接影响项目的成本。有资料分析,设计费一般只占建设工程全寿命费用的1%以下,但正是这小于1%的费用,对工程造价的影响度却占到75%。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够,没有专门的设计部,开发商对设计方案的技术经济性根本就没有一个控制、审查和优化程序,经常出现设计过于保守、各专业不配套、图纸不校对等现象,结果到施工阶段,施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜; 其实开发商早在选择设计单位时,就应该建立起一套甲方和设计院就设计方案的沟通优化程序,除了设计院内部的优化程序,设计院与开发商的沟通优化程序也应该同时运行。比如该设计方案选取的计算模型是否合理,地基承载力取值是否过于保守,单桩极限承载力是否依据试桩检测报告的数据,最小配筋率是否经过验算,基础形式(如桩长及数量)、底板厚度、钢筋含量等是否可以再优化、机电系统的功能配置,系统设置,设备选型等是否经过价值功能的论证?所有这些都影响到设计方案的经济性。 2、招标比价 1、工程招标应采取公开招标或邀请招标,选择有实力的承包商;要求提供投标保证金和履约保证金;要考察施工企业的建设业绩和技术装备等,优先考虑近期建设业绩与我们拟建工程相同的施工企业,特别要求承担此项目的项目经理未出任其他项目的项目经理;考察施工队伍的资信情况,资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入,负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务,这些都将造成工程款难以到位,制约工程进展,影响投资效益;考察施工企业是否具有足够的技术实力,它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。 2、工程造价及相关费用应尽量包死,尤其是地下工程如基础工程,排除地下障碍,抽水,机械进出场费、塔吊安拆等费用在招标阶段就确定下来,以免日后结算时纠缠不清。虽然这些费用具有不确定性,一次性包死可能会有风险,但甲乙双方都应承担一定的风险。应尽量自行编制标底,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性,是否在投资控制的范围内。 3、中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。建立建设工程施工合同的审阅会签制度。有关的责任人要熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款,如合同价款调整的条件和方式、材料市场价格的取定方法等,都要有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购材料和设备要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单。要明确政策性调整是否包含在包干范围内。 3、变更签证 中期控制的关键: 1)合理控制工程变更 2)确保签证质量 1)合理控制工程变更 工程变更:施工技术方案的变更;材料和设备的品牌、性能、规格、参数的变更;工程数量和项目的变更;功能定位和建筑规划的变更。 为了保证投资的有效性、功能的合理性和技术的可行性,应建立工程变更管理制度,明确工程、设计、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,对工程变更的合理性、必要性、可行性作出符合现场实际情况的判断。如果由于变更导致投资增加超过某一额度时,要由投资人批准才能实施。 2)确保签证质量 为了确保签证的质量,首先应明确给予工程签证的条件:由于设计图纸变更而现场已完成部分或全部施工内容,由此造成的全部返工或部分返工;由于设计图纸遗漏或未作准确交代和描述而造成的增加工程量;合同内未包括、而根据现场实际情况必须增加的工程量;为了加快工程进度而采取的特殊施工措施;按照甲方要求发生的不包含在合同范围内的增加工程量。对于已包含在合同内、或按照甲乙双方约定的结算方式中已包含的项目,不予签证。 其次,要强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完,时间久了一些细节容易忘记,如果第
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