房地产开发项目融资教程教案.ppt

* * 第七章 房地产开发项目融资 第七章 房地产开发项目融资 ※ 本章要求 了解房地产开发项目融资概念与意义； 熟悉房地产金融市场的结构、房地产开发项目融资的资金来源、方式和步骤； 掌握金融机构对开发项目贷款进行审查与评估的工作内容。 第七章 房地产开发项目融资 第一节 房地产资本市场 第二节 房地产开发项目融资 第三节 金融机构对项目贷款的审查 第一节 房地产资本市场 一、房地产市场与房地产资本市场 二、房地产企业融资 三、房地产抵押贷款 四、金融机构对房地产抵押物的要求 五、房地产投资信托基金 一、房地产市场与房地产资本市场 没有融资要求——关系密不可分： 房地产开发耗资巨大，因此房地产开发企业对资金的需求相对持续。 随着房地产价值的逐步提高，房地产开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。 随着房地产信贷规模逐步扩大，金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。 机构通过发行股票、债券等方式为开发持有房地产融资，实现房地产权益的证券化。 一、房地产市场与房地产资本市场（续） 房地产贷款 土地储备贷款 房地产开发贷款 房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票交易 房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重要组成部分。 房地产市场与资本市场的联系，形成了房地产资本市场。 个人住房贷款 商业用房贷款 一、房地产市场与房地产资本市场（续） 市场渠道融资分类 私人市场 公众市场 权益融资 个人 房地产上市公司 企业 权益性REITs 退休基金 债务融资 商业银行 抵押贷款支持证券 保险公司 抵押型REITs 退休基金 表7-1 房地产资本市场的结构分类 二、房地产企业融资 房地产企业融资主要分为两大类： 权益融资和债务融资。 权益融资的方式： 公司上市或增发新股 吸收其他机构投资者资金 合作开发等 权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （一）房地产开发贷款 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的贷款。 土地购置贷款 土地开发贷款 建设贷款 （二）土地储备贷款 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，主要针对土地储备机构。 二、房地产企业融资（续） 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。 主要包括： 个人住房抵押贷款 商用房地产抵押贷款 在建工程抵押贷款　 三、房地产抵押贷款 （一）个人住房抵押贷款 是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。 包括： 商业性住房抵押贷款 政策性（住房公积金）住房抵押贷款 政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度有一定限制。 三、房地产抵押贷款（续） 我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开始按新的利率规定计算利息。 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的70%。 贷款期限最长不超过30年。 三、房地产抵押贷款（续） （二）商用房地产抵押贷款 商用房地产抵押贷款：是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。 由于商用房地产抵押贷款的风险较高，因此其贷款价值比率通常不超过60%， 贷款期限最长不超过10年，贷款利率也要高于个人住房抵押贷款。 三、房地产抵押贷款（续） （三）在建工程抵押贷款 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。　 三、房地产抵押贷款（续） 合法设定房地产抵押权 择优选择设押的房地产 合理确定抵押率（贷款价值比率） 处置抵押物的渠道畅通 四、金融机构对房地产抵押物的要求 （一）房地产投资信托基金的含义 房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 五、房地产投资信托基金 （二）房地产投资信托基金的分类 按物业类型划分：商业、工业、住宅等类型的房地产投资信托 按投资策略划分：权益型、抵押型、混合型 按发行股票的原则划分：开放式、封闭式 按组织形态的不同划分：契约型、公司型 五、房地产投资信托基金（续） （三）房地产投资信托基金的特征 投资目标清晰：投资于房地产 把大部分收益分配给了基金投资者：90%以上 是资金信托和财产信托的结合：接受房地