房地产税务培训教程教案.ppt

房地产企业税收政策研讨;4、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。;目 录;公园15号购房赠奔驰车送百万元意大利家具(图) 2008年03月24日11:26? 新浪房产 　　赠奔驰车活动：销售满8套空中别墅抽奖一次，奖品为奔驰车一部(由奔驰公司为奥运打造的AMG SLK全球限量400辆,)，由北京市公证处公证。 　　赠送价值300--400万B ＆ B(意大利)原装进口的家具，并送去欧洲(意大利)B ＆ B考察，亲自去B ＆ B公司选家具款式之行，送往返机票公务仓和五星级酒店3晚的住宿。;促销方式的税收策划 ;税收策划案例 2;国税发〔2006〕31号文： 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：??? （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品； （2）采取视同买断方式委托销售开发产品； （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分 成方式委托销售开发产品 ； （4）采取包销方式委托销售开发产品 。 ; 2006年，某大型国有企业给专家年薪50万元，有三种发放方式：一是工资加奖金模式，二是年薪制，三是发放工资加红利。其中“方案二：年薪制”的依据是《关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》（国税发〔1996〕107号），该通知规定，对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金所得应纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方式计征，即企业经营者按月领取的基本收入，应在减除800元的费用（后来调整为1600元）后，按适用税率计算应纳税款并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其全年基本收入和效益收入，再按12个月平均计算实际应纳的税款。专家应纳个税为〔（500000／12－1600）×30%－3375〕×12＝103740元。 ; 某房地产公司开发一幢办公用楼房，总售价为15500万元，取得土地价款为4000万元，开发成本为5000万元，开发费用为上述两项的10%，其他可扣除的税金为1000万元。 　　纳税筹划前的土地增值税： 扣除项目为4000＋5000＋〔（4000＋5000）×（10%＋20%）〕＋1000＝12700万元。 　　土地增值额为15500－12700＝2800万元。 　　土地增值率为2800÷12700＝22%。 　　应纳土地增值税为：2800×30%＝840万??。 ; 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。” ;企业税务管理内容;营业税、城建税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、车船税、印花税等。;纳税人;税法实施原则;营业税的应税范围;销售不动产的计税依据? ;营业税收入范围;合作建房的讨论;江苏省南京市吉祥公司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商业企业）的一幢商场，合同上签的租金为每年1200万元，租期10年。该商场的产权为四川正大房地产公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年1000万元。另外，吉祥公司委托四川光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额4120万元。装修材料费为3000万元，人工费1000万元，税款120万元。 ;策划后;筹划前： 吉祥公司与光明公司所签订的合同，光明公司应缴营业税为4120×3%×（1＋7%＋3%）＝136万元。;企业以物抵贷（债）的房产如何缴纳营业税;国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》 非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金而收取资金占用费，应如何征收营业税？ 贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税 ;土地增值税法;具体事项的征税;土地增值税实行四级超率累进税率;转让项目的性质;土地增值税的税收策划 ;一、收入策划法;2、分散销售收入 ;销售与装修分开;二、扣除项目策划法; 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。;企业所得税;关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 ;《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》国税发〔2008〕86号 ;《企业所得税税前扣除办法