房地产税收筹划教程文件.ppt

李记有简介;筹划魔方：在变化中寻找筹划空间——房地产开发企业经营过程中的 纳税风险管控与税收筹划;第一部分 控制纳税风险是房地产开发企业管理税收的第一目标;二、房地产开发企业纳税风险成因 1、税收政策变动与税收稽查专业化是引发纳税风险外在因素 2、企业缺乏内控流程是引发涉税风险的内在因素 三、寻求专业机构合作，聘请税务顾问是降低涉税风险有效途径;一、税收筹划的两大前提 （一）企业适用税收政策的多样性是税收筹划第一个前提 （二）企业业务性质不同，所适应的税收政策不同，是企业进行税收筹划第二个前提 ;二、税收筹划“两大学说” ;（一）税收筹划的“变量引进学说” 所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没??或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。 ;税收筹划的变量大体可以分为五类 1、纳税人的注册地点 2、纳税人的性质或组织形式 3、纳税人选择的行业 4、企业资产、设备是否是国产产品 5、企业选用什么样的从业人员 ;影响税收筹划的“五大因素” 特定税收政策因素 税收优惠政策因素 税制要素 计算公式中的内嵌因素 组织形式因素 ;（三）税收筹划“两大学说”的互相转换 变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。 ;三、企业进行税收筹划的现状 （一）把偷税误认为是税收筹划 （二）简单对号入座式运用税收优惠政策是税收筹划的主要方式 （三）企业在税收的盲区是当前税收筹划主要障碍 ;第三部分：房地产开发企业纳税风险全程控制解码图与纳税风险管控 ;二 十大节点的纳税风险管控 ;（二）土地取得阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三 ;（三）规划立项阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三 ;（四）开发建设阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三 ;;（五）项目销售阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三 ;（六）项目清算阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三 ;（七）项目清算阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三 ;（八）企业退出阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三 ;（九）企业融资阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三 ;（十）日常费用支出阶段纳税风险管控 案例一 案例二 案例三 ;第四部分 房地产开发企业核心税种的税收政策分析与筹划;营 业 税;二、营业税暂行条例及实施细则修订后的主要变化 1、对境内应税劳务进行重新界定； 2、混合销售的重新界定； 3、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定； 4、调整耐水地点的表述方式； 5、扩大视同营业税应税行为人范围； 6、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人发生时间 7、补充了价外费用包含的项目； 8、增加了营业额有关扣除项目所需凭证的规定 ;三、房地产企业营业税的主要问题及筹划思路 1、有关预收（包括定金、订金、意向金、合同保证金）等相关收入征税问题 2、有关代收款的征税问题 3、垫资从事土地一级开发的税收问题 4、有关合作建房中心税收问题 5、有关“甲供材”中税收运用问题 6、有自建行为的税收问题 7、有关股权转让的运用税收问题;土地增值税;1月17日晚，万科等多家房企连夜对事件影响做出评估，并于次日发布“澄清”公告。万科在公告中称，由于已对土地增值税预留了高达3亿元的准备金，未来盈利预期不受影响。 类似表态性公告还包括了招商地产、金融街、阳光股份、深长城、泛海建设等上市公司。 亚泰集团的公告 18日，面对清算征收土地增值税的巨大影响，国税总局在官方网站发布名为《土地增值税并非新税种》的主题文章，强调：征税办法在各地早已执行，且按照相关条例，土地增值税并非对所有转让项目征收而且有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担。 187号文中引起各房地产公司过度反映的清算条件及时间要求 ;各大媒体 报纸 [1] 陈则明 （上海社科学院房地产业研究中心学术部主任博士）. 理性看待土地增值税[N]. 新京报, 2007. [2]土地增值税下月开征[N]. 建筑时报, 2007. [3] 本报记者 刘大毅. 土地增值税剑指地产热[N]. 辽宁日报, 2007. [4] 记者 朱桂芳. 土地增值税