房地产经典招商策略知识研讨.ppt

XBoT 创思创业 专心专业 XBoT 创思创业 专心专业 龙景·中央国际招商策略 成都鑫博泰房地产营销策划有限公司 2013-5 目 录 PART 1 市场分析 PART 2 物业定位 PART 3 价格策略 PART 4 招商策略 PART 5 推广策略 PART 1 市场分析 1、赤水市场概况 2、区域竞品分析 3、区域市场特点 一、市场分析 1、赤水市场概况 2、区域竞品分析 赤水市地处贵州遵义西北部，赤水河中下游，与四川南部接壤，是黔北通往川渝的重要门户，素有“黔北明珠”的美誉。全市幅员面积1801平方公里，辖9镇5乡3个街道，100个行政村，22个社区，总人口30万人，城区建成区面积7.4平方公里，常住人口8万余人，城镇化率达42.6%。 赤水市基本情况 赤水市经济水平 2012年，全市地区生产总值（GDP）494452万元，社会消费品零售总额153111万元；城镇居民人均可支配收入14464元；实现农民人均纯收入6537元 ；城乡居民储蓄存款687733万元，人均存款达2万元以上。 赤水市商业情况 赤水市商业发展比较缓慢，市场活力不够，商铺主要以底商为主，商业集中程度较低，缺乏大型的综合性购物中心。 3、区域市场特点 一、市场分析 1、赤水市场概况 2、区域竞品分析 区域内主要竞争项目有丹霞金邸、天台丽都、五洲国际、斌鑫·黔北名珠、四季城·御园，根据2013年5月22日市场调查得到的如下数据 项目名称 一楼商业单价 二/三楼商业单价 物业形态 备注 丹霞金邸 11000-17000元/m2 3000-6000元/m2 裙楼商业 —— 斌鑫·黔北名珠 12000-20000元/m2 4000-6000元/m2 裙楼商业 —— 五洲国际 6000-8000元/m2 3000-5000元/m2 专业市场 目前实行每年8%的三年返租政策 天台丽都 11000-16000元/m2 3500-5500元/m2 裙楼商业 —— 四季城·御园 16000-22000元/m2 5000-8000元/m2 裙楼商业 二楼与三楼商业实行5年返租政策，每年返租总房款6% 3、区域市场特点 项目周边竞品商业主要以裙楼商业为主，大多数项目采取直接销售的方式去化商业产品；四季城·御园项目销售单价相对较高，采用反租的方式变相降低销售价格。 一、市场分析 1、赤水市场概况 2、区域竞品分析 3、区域市场特点 1、赤水市商业伴随着城市发展正在从低端、单一的传统业态向中高端、丰富的现代业态转变； 2、赤水商业主要是底商形式，中低档次消费,尚无知名大型商家入驻，具有品牌效应的商家和休闲场所相对匮乏； 3、对于本项目而言，传统的零售业态容易导致与现有的商业进行同质化竞争，故项目的定位一定要从差异化入手； 4、当地居民投资置业意识强，对商铺投资兴趣较大。 通过对赤水市商业的调研，得出以下结论 PART 2 物业定位 1、项目概况 2、SWOT分析 3、项目属性定位 4、业态规划 二、物业定位 1、项目概况 2、SWOT分析 3、项目属性定位 4、业态规划 本次招商目标主要为商业街1-5号楼2层以上商铺，总面积约12400m2；其中商铺面积为50-100m2的商铺比例约为70%，超过200m2的商铺约占20%。 项目名称 龙景·中央国际 地理位置 赤水市新城区中心地带 建筑面积 总建面约25万平米 在售商业面积 20841.16m2 可售商业面积 19190.67m2 物业形式 独立商业街 主要交通 赤水大道、城工大道、赤金大道、锦锈路 备注 包括1＃，2＃，3＃，4＃ ，5#商业楼 1）项目基本情况 SWOT分析 优势 地段优势 项目位于新城中心地段，未来城市发展的核心区域，升值潜力巨大； 规模优势 依靠25万m2大型城市别墅住区，辐射周边众多住宅小区，消费能力有保障； 产品优势 2万m2商业街，赤水市最大的集中型商业街区，将形成最具号召力的商业中心。 劣势 片区不属于成熟的商业中心区域，周边入住户较少，缺乏成熟的商业氛围； 项目产品公摊较大，影响性价比； - 项目离老城区核心居住区较远，辐射能力有限，人气较弱； - 项目旁边有待开发地块，将对商业环境造成一定影响。 机会 赤水市商业发展较缓，市场缺乏大型商业中心，本项目将抢占市场空白点； 区域开发尚在起步阶段，对比周边环域，属价值洼地； 项目周边住宅小区众多，区域消费能力将不断提升。 威胁 中心城区商业发展日趋完善与成熟，将对新城片区的商业发展造成一定的分流； 未来区域内竞品项目商业体量将持续上升，竞争将更