松岚休闲商业步行街整体营销推广方案教学教材.ppt

松岚休闲商业步行街 整体营销推广方案 ;目 录： 第一部分： 黄城商铺及商业情况市场调查统计 第二部分： 松岚商业步行街销售形式分析及结论 第三部分： 松岚商业步行街招商形式分析及结论 第四部分： 招商营销推广策略 第五部分： 销售营销推广策略 第六部分： 其它事宜 第七部分： 实施障碍分析;第 一 部 分 黄城商铺及商业情况市场调查统计;第 二 部 分 松岚商业步行街销售方式 分 析 及 结 论;一、黄县商铺所呈现的市场现象及规律 1、重规划、看前景。 通过前段市场调查，我们发现有这样的规律：在西二环路两侧销售的 商铺情况很乐观，尤其是接近利群规划的周围，销售率基本超过90%。此外，更有最高价值接近10000元每平米的商铺也销售一空。主要有：龙门花园、龙族峰景、紫荆香辉苑等。; 但离利群规划渐远的商铺销售情况也渐差。 这说明一个问题：黄县人非常注重前景规划和预期，在购买商铺方面，有一定的前瞻思维模式。这点对我们有利。当然，政府在对该区域进行了周全的规划，西二环路被定位为龙口新区的商业主街，利群的进驻自然是锦上添花。; 小结：提示我们在操作我们的项目时，如何营销区域规划和前景极为重要，也是重要的销售推广松岚商业步行街的原则之一。 ;2、买房贵，回报低。 我们所说“贵”，在市场调查报告中体现的也是相对的。比如说在黄县位置不好、气氛差的商铺价格只在3500元左右，这样的销售价格从商业市场整体环境看是较低的。但最高房价能突破10000元与地级市商铺平均价格相比也不相上下。事实上我们所说的“贵”，应该指龙口投资置业者购房总投入与租金回报相比十分不相应。（加例子、数据）。;3、市场现况，投资人也很无奈。 调查中我们详细观察了各项目在销售后的租赁情况，大多不尽人意。不是大家不想租——租也租不出去、租不上价值，这很无奈！置业者和经营者都在等待商业氛围的形成。;二、几种商铺销售形式分析 1、卖规划、卖前景。 这类项目多处于政府大的规划前提下，靠政府拉动而成型，大多数投资置业者也比较认可。销售商多是在未来规划和前景上对置业者进行渲染。价格的体现一般会表现出中又偏高的特点，例如：烟台莱山区迎春大街、黄县西二环路、烟台上夼西路等。;2、不看前景，卖回报。 这类项目大多地处不伦不类的地段，很难形成的商业氛围。又无政府规划，故此将项目销售给一些只图眼前利益而乏深谋远虑的客户。几年之前这类项目颇多。主要体现在：于开发商承诺的多年限的高额回报，但最终多以数之不清的法律诉讼告终。从另一方面讲，这种方式也能解决一个项目销售问题。现如今，这种销售模式已被房地产业内人士定为房地产界最大的黑洞和陷阱，百姓也略为知晓。;3、先不卖，造气氛。 对于有实力的开发商而言，先不卖造气氛是财力的体现。最大的特点就是运作流程中的次要性。体现为：整体项目规划当中，住宅及其他形式产品占绝大多数，商业只是很小体积；或是企业有考虑自留固定资产的想法，才以此方式运作。成功项目也较多，例：威海大屋建材装潢市场。这种方式的操作前提是：必须要压资金，条件成熟后再销售。;4、有气氛，高价卖。 这类项目通常对于任何一方都不用做太多的考虑。多处在老城区稳定商圈的黄金地段，高租金、庞大的租赁市场流、高房价是这类项目的集中特点。例如：烟台阳光100;5、边造势，边销售。 事实上这是第一种方式与第三种方式的结合。就是先招商后销售。市场上的成熟运作并不多见。这主要原因就在于达不到开发商的利润预期，一旦签定租赁协议，此房无法销售；另一方面，想卖出商业价值不造商业氛围也不可，这本自身就是一种矛盾。关键是项目当中会有近50%体量的商业为了形成商业氛围只能在等待两年后才有销售。如此也同样存在一个风险：两年后这部分商家经营不善，出现退场，会给项目销售形成致命的打击。;三、适合松岚商业步行街的销售形式及结论 1、松岚商业步行街在销售方面现今所表现出来的严峻形式 （1）松岚商业步行街现今还不具备政府给予的直接有影响的规划和前景。 地处黄县新老商圈中段，商业氛围稀薄地带。这样一来，单纯想采用“卖规划卖前景”的方式可能性几乎为零，采用“不卖前景卖回报”，但这种方式可操作却不负责任。此外，我们也不能再行考虑“先不卖造气氛”的方式。;（2）客户根本不认为这里能形成商业氛围。 大社区周围