松岚休闲商业步行街整体营销推广方案教学教材.ppt

松岚休闲商业步行街整体营销推广方案教学教材.ppt

  1. 1、本文档共90页,可阅读全部内容。
  2. 2、有哪些信誉好的足球投注网站(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
  3. 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载
  4. 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
松岚休闲商业步行街整体营销推广方案教学教材.ppt

松岚休闲商业步行街 整体营销推广方案 ;目 录: 第一部分: 黄城商铺及商业情况市场调查统计 第二部分: 松岚商业步行街销售形式分析及结论 第三部分: 松岚商业步行街招商形式分析及结论 第四部分: 招商营销推广策略 第五部分: 销售营销推广策略 第六部分: 其它事宜 第七部分: 实施障碍分析;第 一 部 分 黄城商铺及商业情况市场调查统计;第 二 部 分 松岚商业步行街销售方式 分 析 及 结 论;一、黄县商铺所呈现的市场现象及规律 1、重规划、看前景。 通过前段市场调查,我们发现有这样的规律:在西二环路两侧销售的 商铺情况很乐观,尤其是接近利群规划的周围,销售率基本超过90%。此外,更有最高价值接近10000元每平米的商铺也销售一空。主要有:龙门花园、龙族峰景、紫荆香辉苑等。; 但离利群规划渐远的商铺销售情况也渐差。 这说明一个问题:黄县人非常注重前景规划和预期,在购买商铺方面,有一定的前瞻思维模式。这点对我们有利。当然,政府在对该区域进行了周全的规划,西二环路被定位为龙口新区的商业主街,利群的进驻自然是锦上添花。; 小结:提示我们在操作我们的项目时,如何营销区域规划和前景极为重要,也是重要的销售推广松岚商业步行街的原则之一。 ;2、买房贵,回报低。 我们所说“贵”,在市场调查报告中体现的也是相对的。比如说在黄县位置不好、气氛差的商铺价格只在3500元左右,这样的销售价格从商业市场整体环境看是较低的。但最高房价能突破10000元与地级市商铺平均价格相比也不相上下。事实上我们所说的“贵”,应该指龙口投资置业者购房总投入与租金回报相比十分不相应。(加例子、数据)。;3、市场现况,投资人也很无奈。 调查中我们详细观察了各项目在销售后的租赁情况,大多不尽人意。不是大家不想租——租也租不出去、租不上价值,这很无奈!置业者和经营者都在等待商业氛围的形成。;二、几种商铺销售形式分析 1、卖规划、卖前景。 这类项目多处于政府大的规划前提下,靠政府拉动而成型,大多数投资置业者也比较认可。销售商多是在未来规划和前景上对置业者进行渲染。价格的体现一般会表现出中又偏高的特点,例如:烟台莱山区迎春大街、黄县西二环路、烟台上夼西路等。;2、不看前景,卖回报。 这类项目大多地处不伦不类的地段,很难形成的商业氛围。又无政府规划,故此将项目销售给一些只图眼前利益而乏深谋远虑的客户。几年之前这类项目颇多。主要体现在:于开发商承诺的多年限的高额回报,但最终多以数之不清的法律诉讼告终。从另一方面讲,这种方式也能解决一个项目销售问题。现如今,这种销售模式已被房地产业内人士定为房地产界最大的黑洞和陷阱,百姓也略为知晓。;3、先不卖,造气氛。 对于有实力的开发商而言,先不卖造气氛是财力的体现。最大的特点就是运作流程中的次要性。体现为:整体项目规划当中,住宅及其他形式产品占绝大多数,商业只是很小体积;或是企业有考虑自留固定资产的想法,才以此方式运作。成功项目也较多,例:威海大屋建材装潢市场。这种方式的操作前提是:必须要压资金,条件成熟后再销售。;4、有气氛,高价卖。 这类项目通常对于任何一方都不用做太多的考虑。多处在老城区稳定商圈的黄金地段,高租金、庞大的租赁市场流、高房价是这类项目的集中特点。例如:烟台阳光100;5、边造势,边销售。 事实上这是第一种方式与第三种方式的结合。就是先招商后销售。市场上的成熟运作并不多见。这主要原因就在于达不到开发商的利润预期,一旦签定租赁协议,此房无法销售;另一方面,想卖出商业价值不造商业氛围也不可,这本自身就是一种矛盾。关键是项目当中会有近50%体量的商业为了形成商业氛围只能在等待两年后才有销售。如此也同样存在一个风险:两年后这部分商家经营不善,出现退场,会给项目销售形成致命的打击。;三、适合松岚商业步行街的销售形式及结论 1、松岚商业步行街在销售方面现今所表现出来的严峻形式 (1)松岚商业步行街现今还不具备政府给予的直接有影响的规划和前景。 地处黄县新老商圈中段,商业氛围稀薄地带。这样一来,单纯想采用“卖规划卖前景”的方式可能性几乎为零,采用“不卖前景卖回报”,但这种方式可操作却不负责任。此外,我们也不能再行考虑“先不卖造气氛”的方式。;(2)客户根本不认为这里能形成商业氛围。 大社区周围

文档评论(0)

youngyu0329 + 关注
实名认证
内容提供者

该用户很懒,什么也没介绍

1亿VIP精品文档

相关文档