社区商业营销策略知识研讨.ppt

Page 63 万科·金域道 Page 64 万科·金域道 Page 65 万科·金域道 Page 66 万科·金域道 Page 67 万科·金域道 Page 68 万科·金域道 Page 69 万科·金域道 Page 70 万科·金域道 Page 71 万科·金域道 Page 72 万科·金域道 Page 73 万科·金域道 Page 74 万科·金域道 Page 75 万科·金域道 Page 76 万科·金域道 Page 77 一、功能不同，价值体系不同。 二、客户群差异对营销的要求不同。 商铺营销与住宅营销的区别 Page 31 总商业面积： 70万㎡以上 中心区商业竞争态势 幸福海岸 2万 ㎡ 深业新岸线 1万 ㎡ 第五大道 3.8万 ㎡ 正中商业广场 6万㎡ 商业特区 13万㎡ 购物公园 24万㎡ 君逸世家 2万 ㎡ 金成时代 1万㎡ 泰华海逸世家 3.5万㎡ 丽晶国际 1.6万 ㎡ (苏宁电器/欧麦德) 西城上筑 2万㎡ (华润万家) 尚都(赛格电子) 5万㎡ 金泓凯旋城 3万㎡ 天悦龙庭 1.75万 ㎡ 好望角 1.8万㎡ 风临洲 0.4万㎡ Page 32 宝安中心区商业供应体量巨大、竞争激烈、而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面不具优势。 中心区目前商业空置率高，租金较低，已租业态60%以上为中介、建材；由于商业供应量大、入住率偏低，社区配套类业态需求不大。 项目大部分铺位固有价值不高：本项目面积大、进深长、不规则的难点铺位19间,1597 ㎡,占总面积的42%； C区层高低、有不确定因素地块影响铺位13间、占总面积的19.4%，本项目80%铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，昭示性不强、固有价值相对较低。 西岸·原味街 项目面临的问题： Page 33 西城上筑 尚都 天悦龙庭 丽晶国际 第五大道 君逸世家 金泓凯旋城 规划有集中 商业的项目 规划无集中 商业的项目 项目的机会在哪里？ 风临洲 金城时代 深业新岸线 幸福海岸 好旺角 具备经营餐饮的条件 不具备经营餐饮的条件 唯一性优势 西岸·原味街 Page 34 宝安中心区核心消费力优势 项目名称 项目总户数 现入伙户数 未来三年内 入伙户数 尚都 1956 1956 \ 天悦龙庭 1298 1298 \ 富通好旺角 1212 1212 \ 丽晶国际 901 901 \ 西城上筑 1492 \　 1492 金城时代 841 841 \ 风临洲 414 \　 414 第五大道 2000 \ 2000 金泓凯旋城 3000 \ 3000 深业新岸线 3628 1814 1814 幸福海岸 1800 600 1200 御景湾 497 \ 497 合计 19039 8622 10417 仅周边11个项目目前已入伙人口约:34488人.未来三年居住人口超过:76000人。公务消费群体：区政府1500名公务人员。(已办公) 按照4/户平均计算: 西岸·原味街 Page 35 宝安餐饮空间优势 西乡主要餐饮分布 老城区 主要餐饮分布 中心区消费力强、辐射广，缺乏餐饮 目前片区周边商业规划绝大部分没有排油、烟设施，无法做中餐 西岸·原味街 Page 36 主题定位及业态分布 项目周边竞争商业体量很大，特别是大型主力店带动销售、优势明显； 本项目商业面积相对较小缺乏大型主力店带动销售;地理位置不具优势; 宝安中心区目前入住率较低、现有街铺空置率较高，在售及待售商业较多、若不突出本项目独有的餐饮主题优势，较难提升销售价格。 宝安中心区楼盘多、人口密度大、居住人口消费力强、餐饮需求大； 建议将本项目定位为以餐饮为主题的特色食街 西岸·原味街 Page 37 对本项目来说：餐饮主题的定位优势在于——片区稀缺、物以稀为贵。 餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想： 1、容易出租 2、容易聚集人气、做旺商业。 本项目周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以通过餐饮业态的主题定位优势： ‘1、容易出租 2、容易聚集人气、做旺商业’弱化负面影响。 西岸·原味街 这样的主题定位优势显而易见： 民以食为天；铺以稀为贵！ 宝安中心区唯一餐饮旺铺！ Page 38 西岸·原味街 开盘当天成功实现100%销售。 实现31700元/㎡的均价，溢价15%。 开创了以餐饮为主题的商铺营销的典范。 最终，西岸原味街实现了这样的成绩： Page 39 代表案例解析——解决项目的问题 … … 西岸·原味街 中海月朗苑·壹街 Page 40 位置偏 没有人气 周边未来规划不清晰 难以招商 铺位均好性差 体量较大 投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招 商