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谨慎购买二手经济适用房 作者：中国律师网　发表时间：2008-10-17　 最近,有的中介公司声称，能为购买二手经济适用房的客户办理过户手续，采取抵押的办法，将房屋买卖变通为抵押借款然后行使抵押权，实现房屋的过户，规避经济适用房五年内不得上市的规定。 这种做法是否可行呢？答案是否定的。因为不能上市交易的房屋在法律上是限制流通物，其权利转移受到限制。不仅不能上市交易，也不能设定抵押权。即使该合同由公证机关进行公证，也不能对抗法律的限制性规定。 因此，购买二手经济适用房的朋友一定要谨慎，不要轻信所谓的“高招”。如果双方达成了买卖的意向，也只能在五年期满之后履行合同，合同条件要慎之又慎，避免出现买卖无效的情况，使自己蒙受损失。 离婚案件中经济适用房处理实务研究 摘要：近年来，法院受理的离婚案件中有许多涉及经济适用房的分割，对该问题的处理，因为其涉及婚姻法的相关内容，有的还涉及合同法的有关规定，处理起来有一定的难度，司法实践中存在意见分歧。如一方婚前申请购买经济适用房，并支付部分购房款，婚后夫妻付清剩余房款取得的房屋能否作为夫妻共同财产分割；在涉及经济适用房购房权转让的案件中，配偶一方认为转让无效，要求把经济适用房作为夫妻共同财产分割，如何处理；离婚时，对夫妻购买的经济适用房暂时不作处理，购买经济适用房过程中所负的债务如何处理等等。随着经济的发展，房屋价格的上扬，房屋升值有了较大的空间，再随着权利意识的增强、价值追求的变化，现在离婚案件调解工作比较难做，双方在财产认定和分割问题上往往是寸利必争，处理不好就可能激化矛盾，引起上访，与构建和谐社会的大环境格格不入。面对这种局面，法院在审理离婚案件中对经济适用房处理一定要慎重，司法实践中处理好经济适用房的分割问题具有重要的现实意义。 客户之所以对我们的服务满意，是因为有专业对口的资深律师来办案，门门通不如一门精；客户之所以认为我们的收费低廉，是因为有专业的团队来服务，是规模降低了成本。 　　一、正确认定经济适用房的性质 　　经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。东营市政府建造出售的房屋占用土地不是划拨方式取得，购房户按每平方米50元缴纳了土地出让金。 　　二、准确理解夫妻财产制的立法精神，正确认定夫妻共同财产 　　关于夫妻财产制，婚姻法规定有婚后所得共同制、特定财产的夫妻个人所有制和约定财产制。在以上夫妻财产制的内容中，婚后所得共同制和特定财产的夫妻所有个人所有制属于法定财产制的范畴，就法定财产制和约定财产制的关系而言，法定财产制是基础，约定财产制是补充，在认定经济适用房是夫妻个人财产还是夫妻共有财产时，只有在有约定时才能以约定为判断的基准，没有约定或约定不明，约定无效时才按法定。在法定财产制中，就婚后所得共同制和特定财产的夫妻个人所有制两种制度的关系而言，婚后所得共同制是基础，特定财产的夫妻个人所有制是补充。基于上述理解，在判断某一财产是夫或妻的个人财产还是夫妻共同财产时，首先看有无证据证明财产是夫或妻的个人财产，有证据证明是夫或妻的个人财产时，如有约定，或者是一方的婚前个人财产等，就认定为是夫或妻的个人财产，否则，凡是婚姻关系存续期间通过任何一方所获得的财产，均为夫妻共同财产，在离婚时予以分割。对经济适用房属于个人财产还是夫妻共同财产，若无约定可以作如下认定： 　　1、凡婚姻关系存续期间购买并取得经济适用房的为夫妻双方共有财产。虽然经济适用房尚未办理产权证，但只要夫妻支付全部购房款的，房屋属于买受人夫妻所有，办理产权证仅是时间问题，取得房屋产权具有必然性。 　　2、一方婚前申请购买经济适用房，婚后双方共同支付购房款的，为夫妻双方共有财产。婚前一方享有购房资格，但婚后夫妻如果不交纳购房款，就无法取得房屋，支付房款是取得房屋的对价，因此，该房屋的取得不论从财产的形成，还是取得的时间上，均应认定为夫妻共同财产。 　　3、一方婚前申请购买并支付部分购房款，婚后夫妻交足购房款的，婚前所支付的购房款对应的房屋价值应当认定为一方个人财产，就补交房款对应的房屋价值应认定为夫妻共有财产。经济适用房的交款时间始于2001年，第一批房屋的购房款到2005年上半年才交清，交款期间跨度大，如果将经济适用房全部认定为夫妻共同财