第4章——物业承接与前期运作教程教案.ppt

* 第四章物业承接与前期运作 授课内容 一、物业管理招投标 二、早期介入与前期管理 三、物业验收 四、业主入住与装修管理 五、档案资料管理 第一节 物业管理招投标 一、【物业管理招投标概述】 1.物业管理招标 所谓物业管理招标是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由各家物业管理企业竞投，从中选择最好的企业，并与之订立物业管理合同的过程。 2.物业管理投标 所谓物业管理投标是指符合招标文件中要求的物业管理企业，根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律，法规与本企业管理条件和水平，编制招标文件，积极参与投标活动的整个过程。 3.招投标方式 （1）公开招标：招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合招标条件的物业服务企业参加投标。——无限竞争性公开招标 （2）邀请招标：招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请。——有限竞争（选择性）选择招标 二、【物业管理招投标基本原则】 1.公开原则 所谓公开原则，就是说如果物业管理定为公开招标投标按公开原则，必须召开新闻发布会，在报刊，电台，电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求和条件公开告诉一切想投标的物管企业。 2.公平原则 所谓公正原则，就是指在招标文件中向所在物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者必须在相同的基础上投标。 3.公正原则 所谓公正原则，就是在评订协议书时要准确，在评标整个过程中要体现公正性，而不能产生厚此薄彼的情况,不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人。 4.诚实信用原则 所谓诚实信用原则,就是实事求是、守信践诺、不折不扣履行招投标义务。具体表现： 投标人不得预设不公平条件，不得以言行影响评委会或协助某一投标单位获得竞争优势 投标人不得与招标人或其他投标人串标 招标人不得违法规定，拒绝与中标人签署合同 投标人不得向招标人或评标委员会成员行贿或以不正当手段谋取中标 现代房地产物业管理远程教育 三、【物业管理招投标程序】 成立招标组织 申请批准招标 准备招标文件 发布招标公告或邀请书 投标单位资格预审 发售招标文件 组织现场察看、召开标前会议 接受投标单位送交的标书 信誉调查、采样 开标1：标书评分阶段 开标2：现场答辩阶段 评标、定标 签订合同 招 标 阶 段 投标阶段 调查阶段 评标阶段 签订合同阶段 准 备 阶 段 开标阶段 四、【物业管理投标书的制作】 物业管理投标书是物业管理企业为了取得目标物业的管理权，就目标物业管理事项，起草并提交给开发商（业主委员会）成立的招标投标领导小组进行竞投，为了是投标成功，在编写投标书时应满足以下要求： 1.针对性强 物业管理企业起草物业管理投标书时，先要深入实地考察目标物业状况；掌握其现状，熟悉起周围环境，认真分析起优势和劣势，找出起管运作中纯在的弊端。并拟定好管理方案，这样才能保证投标书有的放矢，针对性强。 2.操作性强 物业管理投标书就是对目标物业未来管理的方案，因此它要求物业管理企业必须紧扣住目标物业的现实状况提出切实可行的管理方法和措施（制度制定，管理费收支平衡）具有可操作性。 3.体现自身优势，体现专业水平 物业管理企业标书既是阐述本企业对目标物业管理运作的专业意见文件，同时又是物业管理企业展现自身优势，向评标小组推荐自己的良机。 4.标书编写技巧: (1)标书内容要全，语言要精练 (2)介绍本企业时，注意如实，注意概括(画龙点睛) (3)打企业理念牌 例如某个物业管理企业理念是： 你所想到的，我们将为您做好；你未想到的，我们将为您做到例如：又一个物业管理企业观念是： 哲学观念：有限创造无限，无形创造有形 管理观念：以人为本，科技兴业 经营理念：创科技品牌，奖项合理回报 创业精神：团结，务实，文明，敬业 (4)打管理特色牌. 所谓管理特色就是推行“人无我有，人有我优”的策略技巧，例如，有的企业打管理质量牌，通过ISO9002论证，通过ISO1400论证。又例如有的企业打出人性化管理特色牌，提出“多一点关心，多一点体贴，多一点理解”口号。 除此之外，还有“换位思考”，“服务承诺”，“成本质量双控”，“社区文化”，等技巧。 某物业投标书目录 第一章 投标函 第二章 全套资格证明文件 第三章 公司介绍 第一节 公司简介 第二节 业绩介绍