第九章 房地产项目目标控制教学教材.pptx

第十章 房地产项目目标控制房地产项目目标控制是指管理人员在不断变化的动态环境中，为保证计划目标的实现进行的 一系列检查和调整活动。包括进度控制、质量控制、投资控制和风险管理。第一节 房地产项目目标控制概述 一、房地产项目目标控制的概念房地产项目管理是在一定约束条件下，为达到项目目标而对项目实施的计划、组织、指挥、协调和控制的过程，是以目标控制为核心的管理活动。目标控制是管理人员在不断变化的动态环境中，为保证计划目标的实现进行的一系列检查和调整活动。合理的目标、科学的计划是实现目标控制的前提，组织设置、人员配备和有效地领导是实现目标的基础。二、目标控制的任务和步骤房地产项目目标控制的主要任务是在房地产项目建设的各个阶段采用规划、组织、协调等手段，从组织、技术、经济、合同等方面采取措施，确保项目目标的顺利实现。在项目控制工程中，要经过投入、转换、反馈、对比、纠正等基本控制步骤，缺一不可。三、控制的方法（一）主动控制主动控制是事先分析目标偏离的可能性，并制定各种预防措施，是控制目标按预定计划目标实现。主动控制可以解决传统控制工程中存在的时滞影响，尽最大可能改变偏差已城事实的被动局面，使目标控制达到理想效果。（二）被动控制被动控制是在控制目标按计划目标运行时，管理人员对其实施的跟踪，并通过对目标实施过程中的信息进行收集、加工和整理，使控制人员从中发现问题，找出目标控制的偏差，寻求解决问题的方法，制定纠正偏差的方案，使计划目标出现的偏差得以及时纠正的过程。四、控制的主要内容（一）进度控制房地产项目进度控制是指在项目目标实施的过程中，为使房地产建设的实际进度与计划进度要求相一致，按计划要求的时间施工开展的控制活动，是对房地产项目从编制项目建议书开始，经可行性研究报、设计和施工，直至项目竣工验收、交付使用为止的全过程控制。房地产项目进度控制的目标是使房地产项目按照预定的时间完成，交付使用。房地产项目的实际进度与计划进度存在偏差的原因：参与房地产项目建设的人员素质和能力较底，材料供应不及时，机械设备数量不足， 建设资金不能及时到位，施工技术水平低，不能熟练掌握和运用新技术、新材料、新工艺等。（二）质量控制房地产项目质量控制是指在力求实现房地产项目目标的过程中，为满足项目质量要求所开展的管理活动。影响房地产项目质量的因素主要有人、机械、材料、方法和环境五方面。房地产质量控制的工作重点应放在调查研究外部环境和系统内部各种能够干扰因素上，做好风险分析和管理工作，预测各种可能出现的质量偏差，制定切实可行的预防措施。（三）投资控制房地产项目投资控制是指在房地产项目实施过程中，在满足质量和进度要求的前提下，是项目实际投资不超出计划投资的控制手段。（四）风险管理房地产项目风险管理是在房地产项目实施过程中运用一定的程序和方法应对或规避房地产风险。房地产项目风险管理是一个系统、动态的管理过程，包括风险识别、风险评价、风险防范与处理以及风险管理绩效评价四个实质性阶段。三、房地产项目进度控制目标的制定当建设单位完成初步设计并决定正式立项，准备实施开发之前，建设单位应根据可行性研究报告确定的建设总进度的要求，结合具体设计内容和工程量，编制正式进度控制目标，这个目标应详细规定建设过程中各个环节的实施起始时间，为制定实施计划和加强进度管理提供依据。四、施工、配套工程进度控制施工配套工程进度控制是指对房地产工程从开工到竣工验收阶段的工期控制。（一）房地产项目工程工期房地产项目工程工期，是指一个房地产项目从开工到建成，完成配套建设取得竣工交付许可证所用的全部时间。包括：施工工期、配套工期、总体环境建设工期、搭接工期、总体环境建设工期（二）施工工期（含配套等其他工程内容）的估算施工工期的估算方法：1.以工程施工过程经历的日历天计算工期2.用实际施工作业的天数来计算施工工期3.用有效施工天数计算的施工工期五、房地产项目进度控制的方法（一）施工配套阶段影响房地产项目进度 的主要因素建设单位就爱难舍资金不到位，必须申办的许可手续不完善，该创造的施工条件不具备等；设计单位没能及时完整提供全部或部分施工图或相关资料；施工单位的施工计划脱节，错误估计房地产工程的特点和客观现实条件，缺乏对项目实施中困难的估计，以及管理单位审批手续的延误等；专业配套单位没能及时进场，或按时进场，由于土建施工单位没能按要求做好配合工作，未能为配套施工创造必需的条件，造成配套施工不能如期完成；施工配套工程质量问题，造成工程不同程度的返工、返修，或返工返修不及时；监理单位没按规定及时组织分部分项工程的验收和办理相关手续；建设单位提出的随意性修改和管理失误；发生不可预见的突发事件，如台风、洪水、海啸、地震等。（二）房地产项目控制进度的要点编制房地产项目综合开发方案要求个施工配套单位提供进度方案奖罚分明，规范进度