滇国会都营销方案.ppt

目录 一、项目背景 昆明是中国云南省的省会，全省政治、经济、文化、交通中心，是中国十大重点旅游城 市之一，是发展中的国际旅游城市，它地处低纬度高原，三面环山，南临滇池，四季如春，花开 不断四时春，人称“春城”。昆明风景旖旎，空气清新，旅游资源丰富，在这里你可以观赏波光 浩淼的 滇池，峰林耸立的石林，以及著名的国家、省市级重点保护的名胜古迹，昆明也是一个多 民族聚居的城市，在这里你可以领略到独特民族习俗的风采。 随着昆明市城市重心的南移，在昆明市南市区毗邻广福路与兴科路两条主干道的三公里 半径内，将围绕南市兴起新一轮的新经济风暴！组建成为昆明最为繁华的商业片区，可以说是昆 明市的商业、购物、娱乐中心。南市片区的兴衰直接验证着昆明的经济发展水平。但是，因为种 种原因，南市经济却没有产生预期的效果，周围三公里内几乎没有大型娱乐、休闲、购物场所， 大商会引进沃尔玛大卖场的入住，以其优越的地理环境、反租概念等都将成为我们项目的主要竞 争对手！再有，沃尔玛在销售时间上比我们要领先，势必将瓜分我们的消费群体。 结论： 制约项目推广的三大竞争难题： 1、新兴经济板块与原有经济板块的竞争 2、大商会的反租、沃尔玛企业的进驻对项目的竞争 3、销售时间竞争 1、招商原则—颠覆传统，打造创意地产 2、招商环境—改变从这里开始！ 二、品牌定位 1、项目推广定位 项目推广的三个发展阶段： 第一阶段：产品营销——地段、价格，产品本身的竞争 第二阶段：服务营销——反租、经营管理、主力店，产品附加价值的竞争 第三阶段：体验营销 ——情景式消费、主题消费，消费者刺激投资竞争 2、品牌形象定位 ?项目定位：昆明首家一站式、多国风情、体验消费主题中心 ?品牌定位：云南“体验经济”的代表，综合性娱乐、休闲、购物广场 ?核心概念：情景式主题消费 ?品牌个性：国际的、时尚的、欢愉的 、有情调的、有品位的、 3、楼层业态定位 重新拟定场内的业态分布，对打造商场的商业氛围十分重要，这样客户群才会有针对性的光临。而对于行业分区设计应以本项目的实际硬件出发，预知不同行业商家的需要及其能承受的租金价格，进行合理的划分，从而对商家进行理性的分配。 根据昆明周边业态的分布状况来看，其实还远远未达到居住人群的生活配套要求，因此，商场的商家引入应以不和周边业态有明显冲突的情况下，引入一些还未曾出现的行业为主流。 本项目命名为―― 滇国会都 康体：健身、减肥、美容等行业 娱乐：酒店、餐厅、桑拿、棋牌等行业 休闲：酒吧、咖啡厅、保龄球馆等行业 购物：大型卖场、各类商品、各类服饰等行业 具体如下： 情景式消费主题商业中心建设建议： 地下二楼：大型停车场 地下一楼：地下淘宝风情街，主要以销售各类小商品、民族特色服饰为主 一楼与二楼：大型健身房、保龄球馆、减肥俱乐部、美容会所等娱乐场所 三楼：大型自主餐饮消费主题餐厅，建议打造绿色生态主题 四楼：大型卖场，建议引进国产商场（比如：青岛利群） 五楼：大型酒吧、咖啡厅、茶座等休闲场所 4、项目SWOT分析 A）优势分析: 本项目是附设在昆明市广福路的社区性大型休闲购物娱乐中心，在该区域内有大量的常住人口， （初步统计：约有75万人左右），而且都是中高尚住户，特征为社会地位较高，收入较高，消费水平较高，有 一定的消费力度。 B）劣势分析：消费人群的感性消费偏向较广，消费定点不明确，虽然人流量有保证，但人流不聚脚。 解决方法： 商家引入尤为重要，一定要以便民，利民，满足和促进居民生活、娱乐、休闲消费为目标，所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，因此具有稳定的市场基础，并将随着居民的收入水平的提高，得到更大的发展，另外昆明首推情景式消费，让消费者在消费的同时融入其中，更加刺激了消费者的消费欲望。 C）机会分析: 本项目的商业模式主要是生活配套为主的“生活社区”，是典型的属地性商业，可垄断周边高尚住 宅的消费人群。 D）威胁分析: 因本项目一直未能形成一个良好的商业氛围，商家入场后觉得没有生意会早早退场。 解决方法： 打造商业氛围，其主要途径在于对商场有明确的商业划分，可吸引消费群体有目的性的到商场消费，而不再是盲目的闲逛，在有稳定的市场基础上，按行业类别对商场进行分区设计。 三、营销理念—“齐步走”形式 本案主推营销方式：售房返租形式（以20年为限）与整体局部出租形式 返租是通过将已有社会资源的再配置从中获取高额租金的行为，本身并不直接增加社会财 富； 营销分析： 1、商场投资商将商铺卖于二级投资商20年，按