第四章 土地估价方法——成本法教材课程.ppt

㈥计算、修正和确定估价结果 1、根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算土地价格： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益 2、对结果进行修正 ⑴进行个别因素修正（同市场法） ⑵进行土地使用年期修正，年期修正公式为： K=1-1/(1+r)n 式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。 ⑶可出让土地的比率修正，计算公式为： 可出让土地的平均单价=土地总平均单价×（总土地面积÷可出让的土地面积） 五、成本逼近法的应用 例： 第三节 重置成本法 一、建筑物重新购建价格 二、建筑物的折旧 三、重置成本法的应用 一、建筑物重新购建价格 ㈠建筑物重新购建价格的概念 又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的建筑物所必需的支出，或重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 根据建筑物重新建造方式的不同，分重置价格和重建价格。 重置价格又称重置成本，是指根据目前的人工与材料价格，利用目前的材料标准与设计，建造有与委估建筑物相同效用的建筑物所需花费的成本。 重建价格又称重建成本，是指根据目前的人工与材料价格，重新建造一幢在材料、工艺、式样上与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。 ㈡建筑物重新购建价格的求取方法 1、单位比较法 单位比较法是通过调查相关的建筑成本手册或典型实例成本资料，找到与委估建筑物类似的建筑物的单位成本数据(它代表某种类型建筑物的平均成本)，再依据它们与委估建筑物在时间和实体上的差异予以修正，得到委估建筑物的单位成本，再乘以委估建筑物的面积或体积，求得委估建筑物的重置成本。 根据每平方米成本来计算的称单位面积法，根据每立方米成本计算的称单位体积法。 例：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位面积造价为1200元/m2。试估算该房屋的重置价格。 解：该房屋的重置价格用单位比较法可确定为重置单价为1200元/m2，则房屋的重置价格为： 1200×300=36（万元） 是估价中最常用的方法。 在估价实务中，往往将建筑物划分为不同用途、建筑结构或等级，制作不同时期的基准重置价格表，然后根据此表作适当的修正来确定某个具体建筑物的重置价格。如柳州市2003年房屋重置价格（普通住宅，单位：元/m2）： 房屋结构 钢混 砖混 砖木 一等 二等 重置价格 850 750 500 400 2、分部分项法 这种方法是将委估建筑物先分成各个分部分项工程，如基础、地面、墙壁、楼板、门窗、屋面、装修等，然后利用建筑工程综合预算定额查出各分部分项工程的单位成本，分别乘以委估建筑物各分部分项工程的数量单位，再累加得到委估建筑物的总成本。 例如有一小型商业建筑物，采用分部分项法计算成本，如表： 3、工料测量法 是一种类似于建筑工程概预算的方法，即通过测算建筑物开发所需要的一切人工和材料的数量，分别乘以它们各自的单价，再逐一累加求得委估建筑物重新建造成本。 优点是详实，缺点是费时费力并需其他专家的参与。估价实务中不常用 4、指数调整法 该法是依据委估建筑物的历史成本，运用建筑成本指数将其修正到估价时点上，来求取重新建造成本的方法。它类似于市场比较法中的时间修正。 常用于检验其他方法的测算结果。 二、建筑物的折旧 ㈠建筑物折旧的概念 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价格 ㈡建筑物折旧的影响因素 1、物理因素：是指引起建筑物的实体所产生的磨灭、破损或损坏的因素。在折旧上也称为物理折旧或物质折旧。主要由于：①自然经过的老化；②正常使用的磨损；③意外破坏的损毁；④延迟维修的损坏残存 2、功能因素：是指建筑物因使用功能的落后或不合适而引起折旧的因素。在折旧上也称为功能折旧。 主要由于：①功能缺乏；②功能落后；③功能过剩。 建筑设计缺陷、建筑标准过低、消费观念改变、建筑技术进步等都可引起以上情况。 3、经济因素：是指在建筑物使用过程中所产生的经济上不合理或不适应的因素。在折旧上也称为经济折旧，是由建筑物本身以外的各种不利因素所造成的损失。 不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化等)。 * 第四章 成本法 第一节 成本法简述 第二节 成本逼近法 第三节 重置成本法 第四节 成本法的综合应用 第一节 成本法简述 一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的对象和条件 四、不动产价格的构成 五、成本法的基本公式 一、成本法的概念 成本法是先分别求