美国全国房地产商协会-(National-Association-of-REALTORS.doc

全国房地产商协会 (National Association of REALTORS?) 道德准则与执业标准 2018年1月1日起生效 本准则及前文中使用的REALTORS?一词系包含全国房地产商协会的会员(REALTOR-ASSOCIATE?S)。 此道德准则所载之义务标准可能高于现行法令，若与现行法令有冲突者，则以现行法令规定为优先。 前文… 土地为一切之本。人类文明及自由制度的存废与兴衰系于如何善用土地资源及土地所有权的广泛分配。REALTORS?应认识到土地资源最高及最优化的利用，以及土地所有权最广泛普及化的分配攸关国家及全民之利益，必须创造足够的住宅供给，打造生活机能良好的城市，发展具生产力的产业及农村，并致力于环境保护。 维护国家及人民利益的义务范围超越一般商业所应尽的义务。REALTORS?肩负有重大社会责任，同时必须心存爱国情操，义无反顾，随时都做好为国家服务的准备。因此，REALTORS?自当维持及追求专业上的更高标准，与业界同仁一起承担维护专业正直及荣誉之共同责任。 REALTORS?认识及了解到对客户、顾客、社会大众及业界同仁的义务，不断地吸收房地产相关议题之新知，同时愿意将其身为房地产专业人士的经验与研究成果与人分享。REALTORS?采取明确的步骤，力行此道德准则，并协助主管当局取缔有危及社会大众之虞，或可能伤害房地产专业公信力及声誉的做法。从业人员若本人获悉任何可能违反道德准则的行为，包括不当挪用客户或顾客之资金或财产、恶意歧视或造成重大经济损失的诈欺行为，必承报相关的全国房地产商委员会或总公会(Board or Association of REALTORS?)。(2000年1月修订) REALTORS?了解到与其它同业专业人士保持合作关系能为服务使用者创造最佳的利益，因此敦促实行客户独家专属代理制度；不企图以不公平的取巧手段抢夺同业竞争者的生意而获利；不主动发表评论其它从业人员之言论。若被征询意见，或REALTORS?认为有必要提供意见，必须保持客观专业，不受任何个人动机或潜在利益或获利所影响。 REALTOR?一词已经带有能力、公正及严谨正直，奉行企业道德行为准则之崇高理想的含意；不为利诱，不受客户指使而做出有悖此理想标准的事。 对REALTORS?而言，如此义务之放诸四海而皆准的最佳诠释，即为传承数世纪的金科玉律“己所不欲，勿施于人”。 REALTORS?将此古训谨奉圭臬，誓言不管是以个人、经由同事或其它人，或通过科技方法进行，凡是在执业及所有行为中，将皆遵行其精神，并身体厉行下列诸项原则。(2007年1月修订) 对客户及顾客的义务 第一条 担任买方、卖方、屋主、承租人或其它客户的代理人时，REALTORS?誓言绝对保护及促进客户的利益。此项对客户的义务非常重要，但REALTORS?却也不得因此违背诚实对待所有当事人的原则。若以非代理人身份为买方、卖方、屋主、承租人或其它客户提供服务时，REALTORS?亦要谨守对所有当事人诚实以待之义务。(2001年1月修订) ? 执业标准1-1 REALTORS?即使身为当事人，仍应谨守此道德准则所载之各种义务。(1993年1月修订) ? 执业标准1-2 道德准则所载之义务包含所有与房地产有关的活动和交易，不管是以个人、经由同事或其它人，或通过科技方法进行与否。 REALTORS?担任客户代理人或以法律上承认的非代理方式服务客户时，皆要谨守道德准则所载之义务；但准则中并无强制规定法律上针对REALTORS?以非代理方式执行业务时特别订定的责任义务。 此道德准则中所言之“客户”系指与REALTOR?或REALTOR?的公司有代理或法律上承认之非代理关系的个人或单位；“顾客”则为房地产交易关系中，虽与REALTOR?或REALTOR?的公司无契约关系，但仍接受所提供之信息、服务或利益；“可能成为顾客的人”则指不受REALTOR?或REALTOR?的公司之代理关系约束的买方、卖方、承租人或屋主；“代理人”指依州政府法令与客户有代理关系，且领有执照的房地产业者（包括经纪及业务人员），而“经纪人”则指依州政府法令，与客户有代理或法律上承认之非代理服务关系，且领有执照的房地产业者（包括经纪及业务人员）。(1995年1月通过，2007年1月修订) ? 执业标准1-3 REALTORS?不得为了争取房地产登录挂牌的生意而在市价上故意误导所有权人。 ? 执业标准1-4 REALTORS?争取成为买方/承租人的代理人时，不得误导买方/承租人，以为通过其服务可以减少支出或获得其它利益。(1993年1月修订)  ? 执业标准1-5 REALTORS?于完全揭露及双方当事人告知同意下，可于同一笔交易中同时担任卖方/屋主及买方/承租人的代理人。(1993年1月通过) ? 执业标准