商业地产PPT天津酒店式公寓市场调研报告页年月出品.ppt

全权委托管理模式 全权委托运营管理模式是针对项目写字楼、商业、酒店和服务公寓四部分的不同客户和公共设备、设施提供全方位的经营、服务、管理和运行。通过全权委托运营管理模式使整个项目的运营管理更具国际化，并更加适合国际上策略性的投资客户及自用买家的服务要求。 优势：可以在项目施工阶段，参与专业设计方案，提供物业意见，为后期的变更和管理提供方便，可以为后期培养一只自己的物业管理团队。 劣势：费用较高。 在物业管理模式上有三种情况： 对 本 项 目 的 建 议 建议： 将酒店式公寓作为长期持有物业进行经营，并以此将酒店公寓出售给小业主后再向小业主承租10年，每年为小业主提供相当于总房款8％的租赁回报,10年期间，小业主免交物业费和公共维修基金，由开发商和酒店管理集团共同打理相应工作。 在引进酒店的品牌上，要以国际市场知名的酒店管理公司接触，屏蔽掉目前市场上，发展较快的快捷式酒店，因快捷式酒店在外立面、装修标准和配套标准上有它自己的要求，整体降低了本项目的档次。 建议： 一般酒店公寓的价格会比其他公寓价格高出2000元左右，投资人先行一次性付清房款或是首付款，随后开发商以分期还款的方式通过8%的回报偿还投资客多支付的房产价格，10年后投资人得到这一房产。而开发商通过出售酒店公寓也能及时回笼资金投入其他开发和运营，酒店经营方则通过经营酒店和酒店公寓获取了经营利润。 在物业公司的选择上，长江道项目很有必要聘请一支专业知名的物业管理公司进行管理，并提供技术支持，为项目施工设计阶段提供全方位的技术支持。便于在建筑平面、施工设计、智能安防、弱电系统结合市场需求而提出合理化建议，减少后期二次变更。后期进行全方位高质量的物业管理，为销售提供了有力的销售说辞保障。建议选择驻场管理模式。 由于整体市场影响，酒店式公寓销售周期将会逐步延长，但前期做好预热的个别产品力强的楼盘可以取得较好的去化速度。 产品设计趋向于舒适性、可居住性。大多注重产品亮点设计，如设置大堂、装修、空中花园、休闲广场、会所等。 对于投资型酒店式公寓来说，包租仍然是对客户吸引力最大的促销手段。 为保证本项目取得较高的去化速度，在现有的户型条件下，保证实用性、舒适性； 项目作为具有高品质国际化的酒店式公寓社区，在产品立面上应做到国际化、高品质形象，最大程度上提升产品力、产品形象。 分析： 1、户门：实木复合木质三防门，配高档的电子锁具和大尺寸猫眼。2、外窗：采用高级免检断桥铝合金双层中空外窗，开启方式为外旋并配进口五金件，开启扇配纱窗。 3、客厅、卧室： 地面: 采用高级实木复合地板，复合木踢脚； 墙面：高级壁纸或局部高档木饰面； 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花，配饰线，窗户上方设高级窗帘盒或窗帘杆； 家具：多功能组合柜一个、高档固定整体衣帽柜一个（内设隔板、横杆，轨道史丹利或同档次产品标准）； 灯具：高级灯饰。 精装修标准建议： 4、开放式厨房： 地面: 高级石材、高级实木复合地板； 墙面：瓷砖或装饰面板； 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花或配饰线； 橱柜：整体橱柜，含地柜和吊柜 五金件：龙头、洗菜池灯具：防雾筒灯。 5、卫生间： 地面: 采用高级大理石； 墙面：采用高级大理石铺装，内墙或采用部分玻璃与室内空间分割； 顶棚：局部吊顶； 门：玻璃门或高级实木复合门； 淋浴间：钢化透明玻璃隔断淋浴间；洁具：标准的洗面盆和座便器，洗面盆配石材台面； 五金件：龙头、花洒、采用德国汉斯格雅或同档次产品标准；毛巾环、毛巾勾，浴巾架、手纸架、马桶刷件，梳妆镜灯具：高级防水灯具及镜前灯 精装修标准建议： 6、 部分户型进门玄关： 地面:高级大理石铺装； 墙面：高级壁纸； 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花。 7、可视对讲：三星或同档次产品标准的液晶可视对讲机。 8、通讯：预留网络、电话、电视插座，开关面板和插座，预装卫星电视系统。 9、有线电视：预留有线电视及国际卫星电视系统接口。 10、空调：分户式空调系统11、电梯：高速电梯。载重1000公斤2台，800公斤1台，梯速：2.0米/秒，24小时运行。 12、供电：社区双路供电，每户独立电表与开关箱。 13、供水：提供24小时生活热水。 15、消防系统：大堂及电梯厅设烟感自动报警系统，消防喷淋系统和消火栓系统。 16、停车系统：车位智能停车场管理，采用自动道闸管理系统，含住户的读卡出入与临时车辆的取卡-收费处双重管理。 17、一卡通出入管理系统：业主持非接触挂件型卡可畅行所有门禁，各单元门禁采用近距离读卡器，车库出入口采用远距离读卡器。 精装修标准建议： 精装修标准示意： 电梯间： 精装修标准示意： 智能安防： 精装修标准示意： 厨房： 谢 谢 聆 听 锦联·经典生