某中心股权投资信托集合资金信托计划立项申请书可编辑.doc

某中心股权投资信托集合资金信托计划立项申请书 项目投资环境和市场研究 一、项目投资环境 (一)苏州市概况 苏州市位于长江三角洲东部的太湖之滨,江苏省东南部,东临上海,南接浙江,西抱太湖,北依长江,是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州作为国内经济最发达的城市之一,正进行由中型城市向大型城市和区域经济中心的转型,加之背靠上海这个国内最大的经济中心,为苏州市的发展提供了广阔的空间。1981年2月,国务院将苏州市列为全国4个重点环境保护城市。1982年2月,苏州市又被国务院列为全国首批24个历史文化名城之一。1985年5月,国务院批准苏州市和所属6县市为沿海经济开发区。1993年,苏州被国务院批准为“较大的市”。 苏州市市域面积为8488平方公里,包括市区和张家港、常熟、太仓、昆山和吴江5个县级市。其中市区面积1650平方公里,包括园区、高新区、吴中区、相城区、金阊区、沧浪区和平江区等七个市辖区。 2010年末苏州市户籍总人口637.66万人,保持逐年稳步上升的趋势,比上年增加4.37万人,其中市区户籍人口242.48万人,比上年增加2.27万人。(参见下表所示) 苏州气候温和湿润,物产丰富,素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”之称。改革开放以来,苏州市坚持以经济建设为中心,大力实施科教兴市、经济国际化、可持续发展和城市化战略,积极推进体制和科技创新,国民经济保持了持续快速健康发展。2010年苏州GDP超过9000亿元,地区生产总值比重约占整个江苏省的22%。统计数据显示,苏州全市地区生产总值从七年前的2802亿元,连续跃过四、五、六、七千亿元大关,2010年达9000亿元,年均增长率达到17.64%,年均增长率超过全国平均水平。 2010年苏州社会消费品零售总额为2407.89亿元,保持19%的年增长势头,城市消费水平和消费能力快速提升。 (二)吴中区概况 吴中区位于历史文化名城苏州南部,北与苏州古城、苏州工业园区、苏州高新区接壤,西衔太湖,与无锡市、浙江省湖州市隔湖相望。全区陆地面积742平方公里,太湖水域面积2425平方公里,其中属吴中区的水域约1459平方公里。全境东西92.95公里,南北长48.1公里,全区户籍人口近60万人。吴中区下辖1个国家级太湖旅游度假区、1个国家级农业示范区、1个省级吴中经济开发区、1个穹窿山风景管理区、7个镇和8个街道。 吴中区是苏州的南大门,按照市政府“南优”要求,吴中区在城市功能、形态等方面将全方位与中心城区无缝对接。根据规划,吴中区原有的16平方公里的城区将进一步拓展至20平方公里,合理确定各个片区规模等级和功能分工,形成优势互补、特色鲜明的城镇新格局。未来的吴中区将以吴中新城商圈、城南工业带、环太湖旅游产业带等三大板块为重点,着力建好中心城区等十大载体,进一步打响“山水苏州,人文吴中”品牌,加快推进城市化。 近年来,吴中区着力发展地区经济,推动三次产业协调发展,综合经济实力不断增强。2009年,全区地区生产总值510亿元,比上年增长12.2%,其中人均地区生产总值(按户籍人口计算)86698元,按当前汇率折算,人均地区生产总值12697美元,同比增加769美元。完成全口径财政收入152.5亿元,地方一般预算收入突破50亿元,较上年分别增长10.8%和11.6%。2010年吴中区GDP则一举突破600亿元,同比增长17.6%。通过比较可以发现,吴中区近几年来GDP年增长率几乎都高于苏州全市的GDP年增长率,吴中经济活跃,增长势头良好。 二、项目市场研究及定位 一苏州房地产市场发展概况 2010年苏州固定资产投资总额为3617.82亿元,占全市GDP总额的40%,城市基础设施建设以及房地产发展得到快速发展。2010年苏州市房地产开发投资额达935.80亿元,房地产开发投资额占GDP的比重从2003年的约6%逐渐稳定到2004-2010年的9-11%之间的较稳定水平,苏州市房地产业保持健康稳定增长。 苏州全市历年房地产投资与固定资产投资相关指标 年份 房地产开发投资 固定资产投资(亿元) 房地产开发占固定资产投资比重 亿元 房地产投