历经15年商业经济颓废项目2004年6月至8月.pptVIP

历经15年商业经济颓废项目位居省会城市脏乱差火车站商圈开发商自筹资金不多兰州市兰山小区改建项目的全新营销策划解决之道博智威诺(北京)房地产经纪有限公司刘旭涛2004年6月至8月  前 言 感谢贵司给与博智威诺针对兰山小区改建项目的参与机会，并在项目所在地沟通后赋予我司作为重点考虑对象进行深入提案。 全国任何一块地无论大小，终究会有适合这块地的开发项目；同样一个项目可以进行多份全程策划报告的研讨，但终究适合此项目的策划案也只有一个，完全没有固定模式可言——这正是我司的强项，没有对口创新特色的策划充其量叫做营销执行，市场竞争激烈反馈到项目销售上最多是平销。于此带出本案以下的系列核心策划命题。 一、改建背景 甘肃强达供销配送置业有限公司已经入主兰山商场，用于商场改造和配套的一期１５００万资金目前已经到位。据了解，作为上个世纪８０年代兰州市商业聚集地之一的火车站商业区与西关、南关共同号称兰州三大商圈，其中隶属于甘肃省供销联社的兰山商场也曾位列甘肃省大型骨干零售商场之一。 但是从１９９２年开始，这一商圈突然全面萎缩，大量商家“出逃”，至今仍然经营的两三家也是苦苦支撑局面而已。７月１１日爆出消息的甘肃强达供销配送置业有限公司董事长向记者介绍说：强达入主兰山，前期改造完成后，将引进一家目前在中国排名前十、国际上也享有盛誉的商业企业经营兰山商场。 至于该企业的名称目前尚是商业机密。但该负责人随后表明，重新启动的兰山商场将放弃普通综合百货业，致力于专业市场的开拓。而记者随后从兰山商场一内部职工口中了解到，这一专业商场极有可能是一个３万多平方米的配送广场，用于兰州市和外界的物资交流及配送。 兰山宾馆：甘肃省供销合作联社兰山宾馆位于兰州火车站正前方100米处，是甘肃省二级宾馆，拥有各类档次的客房。设回、汉餐厅，交通便利，旅游、观光、举办会议、商贸洽谈、举办各类展销的理想场所。经济性质：集体所有制；主营：住宿、停车；兼营：饮食 兰山商场：是由甘肃省供销社兴办的一所综合型百货商场，以服务于不同顾客为其经营方针，以中低档日期用品为其特色。商场上下四层，营业面积6000平米。其与兰山宾馆相依托，形成一个吃、住、玩、购物一体的立体服务，是外地客人最为方便的购物场所，也是市民购物的理想商店。 二、开发商策划要求 该项目拟改造为兰州最具本地特色的多功能五星级产权式酒店，包括商场、餐饮、娱乐、酒店等。装修面积计4万平米，主体已完成。突显本地特色，内部/外部将成为兰州市旅游、接待的一个景区和豪华场所，是兰州对外形象的一个门面，拟将“兰州宾馆”、“办公楼”、“新兰州商场”“原兰州商场”用“场院平面”连接，“场院平面”为将来酒店大厅（功能类似上海的大世界），所有楼房的土地证，房产证已办好；使用年限40年（现余39年）。 三、策划原则 “兰山小区”属综合体改建建筑，在现有主体结构基本不变的基础上，不追加过多的建安成本，同时考虑到兰州作为西北部旅游省会城市的21世纪建筑新形象，使本案成为火车站商圈的核心地标群，起到商圈经济的核心带动作用，迅速完满达成项目销售任务，并为综合体日后良好的经营和升值创造最大可能。 四、项目简介 兰山宾馆：西侧紧邻天水南路，东西朝向，总面积9085平米，共九层，标准间面积20平米左右；一层4.2米层高，二至八层3.2米层高，楼高26.6米。东西19.5米进深，临街南北跨度70.2米。砖混结构，每层局部套间有卫生间设施，“标房”格局。 办 公 楼：南邻火车站东路，处于楼体西南角，南北朝向，建面5638平米，共八层，一层4米层高，总高32米。临街南北26.7米进深，临街横截面41.6米跨度。传统砖混结构，“商务楼”格局，楼道公用卫生间， 新兰山商场：东临住宅楼，南对面为火车站，建面6962 平米，共 十四层，包括四层商业；一层4米层高，总高56米。 临街16.5米长，框架剪力墙结构，共用卫生间。 原兰山商场：东临项目二期，建面10127平米，主体八层为主； 一层层高4米，总高32米，砖混结构，共用卫生间。 出 入 口： 北侧门庭位置为车型入口，西侧3.5米宽为人行道， 南侧新兰山商场入口同为人行道。 中 庭： 一层1150平米，二层600平米，一至三层共2350平 米 门 庭：拐角门庭192平米，一至八层共1543 平米 商 场：一层4083平米，二层3639平米，计7722平米；兰山商 场四至六层，2191