广元市场调查与项目定位思考2012年5月.pptVIP

嘉恒地产服务机构 2012.5 嘉恒地产服务机构 2012.5 嘉恒地产服务机构 2012 项目整体定位建议 广元时尚中心 都市综合体前半句表现气质，后半句体现产品 嘉恒地产服务机构 2012 住宅 写字楼 商业 商业首批客户来源 商业第二类关键客户来源 商业带动住宅价值 商业成熟带动写字楼价值 住宅成熟带动写字楼价值 写字楼带动一定住宅需求 客户、价值互通 根据三类物业的价值关系，住宅与商业作为综合体首先开发的物业，可使得项目发挥最大价值；住宅与商业的开发顺序可根据项目具体情况而定。 综合体价值关系图： 嘉恒地产服务机构 2012 项目案名建议 推荐：曼哈顿国际广场备选：利州国际中心嘉陵 天街 嘉恒地产服务机构 2012 项目产品组合定位建议一（按总建筑10万方计算） 一般住宅+商业街 特点 回款速度较快，利润空间不大，风险较低 产品说明 一般住宅 街区式商业，2-3层为主，局部4层 体量配比 7.5万方 2.5万方 住宅 商业 嘉恒地产服务机构 2012 项目产品组合定位建议二（按总建筑10万方计算） 城市豪宅+SOHO商务公寓+商业街+集中商业 特点 资产存量较大，价值最大化，风险相对较高 产品说明 紧凑型的城市豪宅，大堂精装修 街区式商业+集中商业4层，商业街2-3层为主 40-60平米的商务公寓 体量配比 4万方 集中商业约1.5万方，商业街约2.5万方 2万方 住宅 商业 商务 * 广元房地产市场初步调查 广运集团老城地块项目定位思考 嘉恒地产服务机构 2012.5 经过短期的市场走访调查及案头资料收集整理， 得出以下基础市场数据，供公司领导参考。 嘉恒地产服务机构 2012 嘉恒地产服务机构 2012 第一部分：市场认识 广元市宏观经济数据认识 嘉恒地产服务机构 2012 幅员面积与人口 广元市的幅员面积为16314平方公里，共辖5个区（利州、元坝、朝天三区）、4个县（苍溪、旺苍、剑阁、青川四县）。 截止2011年底，城市中心区建成区42.46平方公里。 截止2010年底，广元市户籍人口达到315.37万，全市常住人口为248.41万人。 利州区人口48万，其中城市人口约25万。 嘉恒地产服务机构 2012 交通 广元是川陕甘的交通枢纽和物资集散中心，拥有四川省第三大火车站，处于成都、西安、重庆、兰州四大西部城市腹心地带。随着宝成复线、成广高速的建成和兰渝铁路、兰渝高速、川陕高速公路与广巴高速公路的即将开工建设，将使广元成为四川唯一一个拥有铁路与高速公路双X线的地级市。 广元港（即将开工），四川第三大港口。 广元盘龙机场（4D级）现开的航线有：北京、杭州、广州等。 嘉恒地产服务机构 2012 GDP 2011年全市GDP403.54亿元，比上年增长15.6％。其中，第一产业83.80亿元，增长4.4％；第二产业180.16亿元，增长26.2％；第三产业139.58亿元，增长11.6％。 三次产业比为20.77%、44.64%、34.59%。 人均GDP为16246元。 城镇化率达到34.66%，比上年提高1.68个百分点。未来城镇化将进一步提高。 嘉恒地产服务机构 2012 总体定位目标是：基本建成川陕甘结合部经济文化生态强市。 “十二五发展前景：经济总量实现新突破，经济结构不断优化，经济发展更加协调可持续；文化核心竞争力不断增强，文化事业更加繁荣；生态体系不断完善，生态环境更加优良。 城市定位与“十二五”发展前景 嘉恒地产服务机构 2012 广元市房地产宏观市场 嘉恒地产服务机构 2012 嘉恒地产服务机构 2012 1 2 3 5 4 9 8 6 7 广元城市总规图 1、老城区（嘉陵片区）；2、南河片区；3、东坝片区；4、北区；5、万源片区；6、上西坝片区；7、下西坝片区；8、宝轮片区；9、元坝片区。 嘉恒地产服务机构 2012 产品特征 住宅以高层住房为主，多层为辅，暂无别墅。 价格特征 供求特征 消费者特征 产品定位 住宅价格水平在5500元/㎡左右，其下的物业集中于南河、老城、万源、等区域。 公务员、事业单位人员、商人、公司职员、企业管理层、区县政府事业单位人员、生意人等。 全市商品房销售项目中，东坝占据了半壁江山，其后依次为南河、老城、上下西坝。  中高端产品为主（集中于东坝），中低档楼盘放量适中(多集中在南河、老城)。 文化诉求特征 浓厚的历史人文环境、传统的依山傍水情怀、异域或现代得生活观念。 广元商品房发展特征 2011年广元商品房供求关系分析 2011年广元房产容量（利州区）总供给为7257套（约70-80万方），市场总销售量为4117套（约40-50万方），总体供销比为1.76:1； 购