浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响.doc

目 录 引言 2 1 人民币汇率变动与房价变动的理论分析 2 1.1传导的预期效应 2 1.2 传导的财富效应 3 1.3 传导的通货膨胀效应 3 1.4 传导的地产股票价格效应 4 2 人民币升值与南昌市房价变动的实践 5 2.1 关于一些指标的选取 5 2.2 短期影响 6 2.3中长期影响 7 3 稳定南昌市房地产市场价格的一些建议 8 3.1削弱市场对人民币升值的预期 8 3.2加强对南昌市房地产市场的治理 8 3.3开发经济适用房 8 结束语 9 参考文献 10 致 谢 11 浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响 引言 近年来中国经济发展过程中有两个值得关注的事件，一件事件是人民币不断升值，另一件事情是我国房地产价格一路节节攀升，房地产行业的火爆行情令人嗔目、房价之高令百姓望楼兴叹。那么，人民币升值与房价上涨是否存在密切关联？国内外专家就人民币升值与房地产市场价格之间的关系进行了广泛讨论。本文在国内外专家讨论的一些基本结论的基础上，结合南昌的情况，就人民币汇率变动对南昌市房地产市场价格的影响，作进一步具体分析，并就南昌市房地产市场的平稳健康发展做了一些有益的探讨并提出相关建议。 1 人民币汇率变动与房价变动的理论分析 相关性分析是研究事物或者变量之间的相互联系，测定它们联系的紧密程度，并揭示其变化的具体形式和规律性的统计方法。它是构造各种经济模型、进行结构分析、政策评价的一种有效工具。专家研究表明，人民币升值与房地产市场价格呈正相关关系，前者通过一系列的渠道推动了房地产市场价格的上涨。 人民币升值影响房地产市场价格的主要传导过程是，美元贬值----抛售美元，持有人民币，人民币升值预期强化----人民币的升值预期极大地吸引了国际游资进入进入中国市场和各类行业，包括持有中国境内不动产----中国境内通胀压力上升----房地产价格不断上涨----加大人民币的升值压力----人民币升值这样的路线循环进行的。 具体来讲，可以从以下几个方面进行分析。 1.1传导的预期效应 按照理性预期学派的观点，预期是决定人们行为的一个重要因素。一方面，市场经济条件下，理性经济人都是追逐利益最大化的人；另一方面，“羊群效应”非常普遍，并随着市场的升温表现的非常充分。由于人民币升值的预期，国际游资早已“做局”中国。经济学界目前预期的热钱的最高数字超过1000亿美元。在人民币升值了7.1%之后，无论是专家学者还是市场一线的操盘人员，大都持有人民币继续升值的乐观预期，人民币早已进入升值通道。按照资本逐利的本性，大量热钱将会继续进入中国。国际资本流入中国投机房地产市场使得房地产价格上涨。反过来，不断上涨的房地产价格又吸引更多的外资进入投机，造成更大的人民币升值压力。如图所示： 1.2 传导的财富效应 人民币升值意味着居民购买能力增强，一些进口商品的价格相对中国居民购买力的增强而下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域。而在我国，投资的渠道少，股市较低迷，银行储蓄利率偏低。许多居民通过购买房产来实现个人资产的保值增值，房地产市场理所当然成为承接资金的主要场所，于是房地产商品需求增加，从而促进房地产价格的上升。如图所示： 1.3 传导的通货膨胀效应 由于国际游资的大量涌入，央行为了保持人民币汇率的基本稳定，又不得不在外汇市场上投入大量的本币购买大量的外汇；同时本币升值导致出口的减少，进口增加，贸易出现逆差，为刺激出口，需要降低本币利率，企业投资成本下降，银行贷款增加，货币供应量增加，从而形成通货膨胀压力。人们为了避免通货膨胀损失，会倾向于抛出货币，转而投资于保值增值性较强的资产，如房地产、黄金等，结果过多的货币供给促使一些地区房价暴涨。该效应的传导过程如图所示： 1.4 传导的地产股票价格效应 近年，我国外汇储备持续增长，人民币升值对房地产市场价格产生了明显的影响。通过分析人民币升值与房地产股票价格的相关性可以判断出人民币升值对房地产市场价格的影响轻重和大小。自2005年汇率改革以来，人民币一直处于小幅升值通道，受此影响，地产股的表现明显强于大盘。房地产股票的股价表现出与人民币之间高度的正相关关系。该点可通过统计分析得到验证。统计分析：汇率与地产指数之间，简单相关系数高达0.973，房地产股票价格随着人民币升值一起上涨。考虑到房地产股票价格上涨除了受汇率影响之外还受其他少量因素的影响，选取上证指数为固定变量，剔除其影响后，汇率与房地产股票价格指数之间的相关系数仍高达0.822。人民币和房地产股票价格指数的高度正相关不仅反映了市场对房地产市场的乐观预期，而且人民币升值对房地产实体经济形成极大支撑。由此可见，目前人民币的升值推动了房地产市场价的上升。二者相关系数如下图1所示：