2010年上海黄浦区老西门项目投标报告(投资咨询部).pptVIP

75平米奢华主卧专区 大堂 环境 装修 智能化 四、其他诉求 我们的国际人文主题核心景观 1、环境 香榭丽大道 源于法国 外部环境私有化改造，提升项目品质 法国梧桐入口大道 元素：法国梧桐（上海海派的标志之一） 法式中央景观轴 塑造强烈的仪式感、尊贵感 元素：树阵、装饰水景、欧式树球 细节——莫奈花园 导入国际人文主题景观 代表景点：睡莲池 普鲁斯特曾这样描述莫奈花园：“色彩已经调妥，美妙无比；色调已经形成，和谐悦目。这里不仅仅是一座花园，更是艺术，一幅取材自生活，充满生命力，在自然中完成的大作。 ” 春天有樱花、水仙、郁金香、紫罗兰、苹果花；夏天有睡莲、玫瑰、金盏花、大理花；秋天是百合、风铃、绣球；寒冷的冬季庭院也不寂寥，温室里还有夺目的兰花。 莫奈后花园 营造法式浪漫、生态花园式景观核心 元素：鲜花（四季变换）、堆坡、欧式花坛、小品雕塑 我们的核心景观轴 追求西方仪式感强烈的对称布局，用现代简约手法演绎欧式园林 突出海派、精致、细腻的景观特色 家具----MICHAEL AMINI公司专门定制 照明系统----意大利灯饰MASIERO STILE （客厅豪华水景吊灯等） 家电系列----Gaggenau等品牌的嵌入式豪华家电、以及47寸液晶电视等 厨房——德国BULTHAUP厨房整体橱柜 全石材、配置奢华品牌家具及软装饰品、顶级家电设施，烘托钻石级品质 2、最奢华的内部装修 3、最奢华的家居智能 亮点一：恒温、恒湿、恒氧系统 亮点二：LonWorks智能家居系统 亮点三：家居远程遥控系统 达到豪宅平台标准 第四部分 客源及客源预估 项目名称 上海 浙江 中国其他 港澳台 海外 华润外滩九里 52% 10% 8% 5% 25% （美国、澳大利亚） 绿城黄浦湾 48% 22% 10% 7% 20% （美国） 白金湾府邸 33% 13% 40% （江苏为主） -- 14% （美国、新加坡） 世茂5号 30% 32% 15% （江苏为主） 6% 17% （美国、日本） 翠湖天地 29％ 8％ 5％ 37％ 21％ 客户定位－－竞争个案分析 老城厢豪宅个案50％为上海本地客源购买，长三角客源20％-30％，外籍客源20％-25％比例 港澳台客源偏向文化豪宅，而项目老城厢文化港澳台客源比例将放大 江浙客源更偏向一线滨江豪宅 本案 客源 华裔华侨外籍人士 （以美籍和东南亚籍为主） 港澳台客商 （以企业高管与商人为主） 上海本地客源 （传统上海中心区域客源） 国内投资投机客源 （以江浙投资客为主） 上海本地客源：50％， 多为当地的私营企业业主，对老城厢存在深刻的感情 国内其他客源：20％，以浙江人为主，大多为投资客，少数在上海的企业主为自住；重视装修，投资总价越低越有吸引 华裔华侨外籍人士：10-15％，以美籍华裔和东南亚籍华裔为主，属于各层次购买力最强的客源，偏爱传统市中心区域以及老城厢感情 港澳台客商：15-20％，多为企业高层管理人员及商人；对外滩区域情有独钟，在港澳台等地曾经有成功的投资经验，看好上海黄浦江沿线高档滨江楼盘 客户定位－－本案客源区域 新贵 新崛起的，新的贵族 渴望扬名立万 渴望吸引社会的注意 占有并炫耀比别人更多的社会资源 住豪宅、穿名牌，开名车 出入私家俱乐部 对应本案产品：中小面积住宅 客户定位－－客户描述 中小面积（105-155㎡）客源动机 文化价值与产品身份象征，同时面积较小、总价控制 看好未来区域成长带来投资价值的投资客 中小面积产品目标客源圈定 （自住、投资） 客源分布：上海全市性，传统市中心客源，对老城厢居住价值有强烈感情 国内主要集中在江浙区域 国外东南亚华裔为主 客源年龄：以35-45岁中年为主 客源层次：贸易公司高级私营业主为主、企业高层管理人员，事业范围以全国性为主 家庭结构：三口之家为主 置业目的：投资为主、自住为辅 客群特征：在城郊有别墅，购买不一定长期居住，但希望被认可，项目市中心价值和文化价值满足被认可精神需求；同样在全国多个城市、多套房产投资经历，看中未来板块升值和中心价值稀缺性，以及项目中小面积对总价控制 国内： 50% 上海： 40% 国外： 10% 豪门 长三角中大型私营企业主 植根于上海本土 人脉广、地位高 拥有城市最奢侈的享受 注重传承与宿根 对应本案产品：主力户型住宅 客户定位－－客户描述 多套物业置业经验，对老城厢具有强烈感情，居住郊区1000万左右别墅或市中心早期产品，生活需要升级 外籍华人，原上海中心城区第一批富人或在上海有产业，对老上海文化、外滩文化情有独钟 长三角或者外省市中大型企业主，希望购置物业作为上海居所，同时需要生活享受、满足自身身份 主力