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BOT模式在公共租赁住房建设中的应用探析 　　摘 要：本文重点对BOT模式在公共租赁房建设中的运作模式进行了探讨，并运用SWOT分析法论证了公共租赁住房建设项目应用BOT融资模式的可行性。这种融资模式能够吸引更多私营部门参与公共租赁住房项目的建设，提高社会资金的使用效率，为解决公共租赁住房建设的融资难题提供了途径。 　　关键词：项目融资BOTSWOT公共租赁房 　　 　　一、引言 　　 　　2010年11月中央经济工作会议明确提出“大力发展公共租赁住房，解决群众在居住方面遇到的困难”。发展公共租赁住房首先必须解决好资金问题；由于公共租赁住房的投资规模大，在目前各地政府财力有限的情况下仅靠政府的投资是无法满足实际需要的。为此，国务院于2010年5月下发《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，明确提出：支持和引导民间资本投资建设公共租赁住房等政策性住房，享受相应的政策性住房建设政策。这个政策的出台为民间资本参与公共租赁房建设奠定了基础。BOT (英文Build－Operate－Transfer的缩写)作为一种新型的融资和建设管理模式，能有效引入私营资本（包括国外资本）参与项目（主要是基础设施）建设，减轻政府财政负担，从而为解决公共租赁住房建设中的融资难题提供了途径和方法。 　　 　　二、BOT模式简介 　　 　　BOT是英文Build－Operate－Transfer的缩写，通常直译为“建设－经营－转让”。BOT模式自1984年土耳其首相Turgut Ozal首次成功应用于土耳其公共基础设施的私有化过程中后，引起世界各国尤其是发展中国家的广泛关注和应用。根据清华大学王守清、柯永建在《特许经营项目融资（BOT、PFI和PPP）》一书对BOT的定义，BOT是指政府（主要是省市级以上）通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期（通常是10～30年）内向该项目的使用者收费，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后将项目移交给政府部门。 　　 　　三、BOT模式在公共租赁住房建设中的运作 　　 　　(一)运作的基本思路 　　结合公共租赁住房的基本特性，以BOT模式进行运作的基本思路如下：政府授权私营部门组建公共租赁住房项目公司，然后由项目公司负责公共租赁住房的设计、融资、建设和运营，并通过向公共租赁住房租赁者收取租金的形式收回成本并获得利润（如图1所示）。 　　 　　(二)运作的详细程序 　　1.项目确立阶段。在这个阶段，政府必须根据发展规划和目前社会对公共租赁住房项目的需求，以确定是否建设该公共租赁住房项目。在项目确定后，政府必须分析采用BOT模式建设该项目的可能性和优势，从而确定该公租房项目能否应用BOT模式。 　　2.招标及合同签定阶段。政府管理部门通过招标形式，重点对投标人的开发能力、技术、资金等方面进行综合评比后确定投资主体；然后，通过与投资者进行谈判，明确双方的权利、义务、风险分担等内容后签定投资公共租赁住房的投资合同。 　　3.建设运营阶段。由私营部门组建的公共租赁住房项目公司负责筹措资金，组织专业设计公司进行设计，通过招标方式确定承包商施工，聘请监理咨询公司作项目监理，完工后进行项目运营管理或委托专业公司进行管理等。政府在合同期的主要职责是依据合同条款提供各种支持，帮助协调各方关系，监督项目公司按计划进行项目的建设和运营管理。 　　4.移交阶段。按照合同中的相关规定，项目公司将公租房项目移交给政府。 　　 　　 　　四、BOT模式在公共租赁住房建设中的SWOT分析 　　 　　SWOT分析法又称为态势分析法，也称波士顿矩阵，它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会)、threats（威胁）。它是一种战略分析方法，通过对被分析对象的优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，通过内部资源、外部环境有机结合来清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，了解所面临的机会和挑战，从而在战略与战术两个层面加以调整方法，以保障被分析对象的实行能达到所要实现的目标。 　　(一)优势分析 　　1.能够有效吸引民间资本，缓解政府的财政压力。公共租赁住房属于保障性住房的范围，一般由政府负责建设和管理。若采用BOT模式建设公共租赁住房，其建设资金由私营部门负责解决，政府不需要提供任何建设资金，因此，它在有效吸引私营资本的同时，还能有效缓解政府的资金压力。 　　2.有利于提高公租房的建设效率和降低建设成