REITs在中国适用性研究.docVIP

REITs在中国的适用性研究 　　摘要：本文参考和借鉴美国房地产投资信托基金(REITs)运作经验，结合我国房地产融资状况和相关法律制度情况，分析了REITs在中国的可行性和面临的障碍，对在设立和运作方面的一些问题作了初步的探讨和构想。 　　关键词：REITs房地产投资信托基金房地产融资 　　REITs即房地产投资信托基金，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 　　　 　　一、美国的房地产投资信托基金 　　 　　(一)美国房地产投资信托基金的历史和现状 　　房地产投资信托基(Real Estate Investment Trusts)最早出现在美国，是根据1960年美国国会《房地产投资??托法案》的规定，按一定的法人组织形式组建而成的。REITs在美国已有几十年的发展历史，在美国，REITs的长期表现参差不齐，但却．能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报。经过近40多年的发展，在美国目前大约有300个REITs，资产总值超过3000亿美元，其中近三分之二在证券交易所上市交易。无论在数量还是在市值方面，权益型REITs均占绝对主导的地位。 　　(二)美国房地产投资信托基金的运作流程 　　由于房地产的价值评估较复杂，每日提供REITs的净值成本较高，所以目前美国REITs的发行采用封闭式结构，可以在二级市场流通，其流程如下：(1)提出设立REITs申请，并由受托机构(信托公司)与主管部门设计房地产投资信托基金契约；(2)房地产投资信托契约报请主管部门核准或申请生效；(3)发行受益证券；(4)信用评级；(5)收取投资人资金；(6)基金运用及收取投资收益：基于对信托财产保值的目的，受托人管理运用信托财产，每年编制信托事务处理情况急财产的报告，予以公告；(7)信托财产保管；(8)召集受益人会议、执行受益人会议决议及代为诉讼；(9)依房地产投资信托契约之规定，分配信托之收益、利息及其它利益。如果是定期RE-ITs，在REITs期满信托终止时，还要按照契约规定将信托资产交给受益人。 　　(三)美国房地产投资信托基金的特点 　　流动性强。多数REITs能在证券交易所上市交易，中小投资者可以用很少的钱参与房地产业的投资，具有相当高的流动性。 　　稳定的高现金回报。从发展最成熟的美国市场来看，在1972-2000年中，REITs的β系数平均为0．56，波动性只及SP500的0．56，而收益率则往往高于SP500。房地产投资信托既获得稳定的当前收入，又得到富有潜力的资本增值，被投资界誉为“全面收益型”投资。 　　投资组合管理有效分散风险。在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应。房地产投资信托进行资产多样化投资组合管理，使自己的投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广阔，从而保证自己的投资更安全。作为价值基础的房地产，具有很强的保值功能，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。 　　(四)美国房地产投资信托的约束机制 　　资产结构的严格性。美国法律对REITs的财产性质、资产运用、收入结构、收益分配作了原则性的规定，从而对其业务性质做出了强制性约定。如对股东人数与持股份额方面予以限制，以防止股份过于集中；其筹集资金的大部分比须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；75％的收入比须来源于房地产租金收入、担保贷款利息收入、房地产销售收入、REITs企业分红等，每年95％)．以上的收益须以分红形式分配给股东。 　　税收优惠。可以获得有利的税收待遇，房地产信托的投资项目不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。 　　 　　二、我国引入房地产投资信托机制的可行性 　　 　　(一)房地产业发展的需要 　　房地产业是资本密集型行业，具有开发周期长、资金规模大的特点。目前，我国房地产融资主要依靠银行贷款这一单一渠道，而当前房地产市场的不稳定性，使得大量金融风险积聚于商业银行，引入房地产投资信托基金(REITs)，对降低银行金融风险，促进我国房地产业的健康发展，有着积极的作用：REITs间接地将房地产资产证券化，拓宽了房地产融资渠道，降低银行金融风险，并且可以降低房地产公司的整体融资成本，节约财务费用，在不提高公司资产负债率的情况下优化公司资本结构，利于公司的持续发展；REITs为分散投资，一般是将所募集的资金投向不同地区、不同种类、不同等级的房地产项目，这能够有效协调房地产行业内部的区域、等级结构，使不同地区的房地产开发与