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RElTs在保障性住房融资中的运用 　　如何解决保障性住房建设资金问题成为住房保障工作的关键问题。保障性住房建设中引入房地产投资信托基金(Real Estate InvestmentTrusts，简称REITs)，利用社会上中小投资者的闲散资金建设保障房，或许可以有效解决这一问题。 　　 　　一、我国保障性住房运用REITs的可能性分析 　　 　　1.保障性住房REITs在我国运用的可能性及条件 　　保障性住房建设中引入REITs的主要目的是在公开市场上募集资金以弥补其建设资金的缺口，而能否实现这一目的的关键是保障性住房REITs对社会上的闲置资金是否具有足够的吸引力。多数投资者在投资时倾向于选择高收益、低风险的产品，保障性住房REITs的收益率低于证券市场上股票的收益率，在收益率方面不具有优势，但其投资风险相对较小。因此，可以将保障性住房REITs设计成一种介于债券和股票之间的产品――收益率高于同期银行存款利率和债券收益率，低于股票的收益率，风险小于股票的风险。 　　保障性住房REITs的收益按照来源主要分为两部分：廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、经济适用房和限价房的销售收入；政府补贴和税金减免。设立专门的保障性住房REITs收益账户，廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金直接从其工资中扣除进入收益账户，经济适用房和限价房的购买者缴付的房款也应指定打入该收益账户。政府补贴可以通过以下形式：①安排一定比例的财政预算用于补贴租户的租金；②对廉租房、公共租赁房和经济适用房的建设用地采取划拨方式供应，放宽限价房建设用地的土地出让金支付条件；③减免房地产交易中的各项税收，如免缴信托基金层面的企业所得税；④降低贷款门槛，对经济适用住房和限价房的购买者提供低息或无息贷款，对建设保障性住房的开发商进行适当的贴息。 　　上述两种收益来源基本上能够满足保障性住房REITs的收益率要求。此外，还可以通过住房公积金补贴和投资组合策略增加收益。将保障性住房中配建的商业、服务业等项目纳入保障性住房REITs，其租金和物业管理费将增加REITs的收益。为提高收益率，可以允许保障性住房REITs投资于零售物业、写字楼等商业地产，但要明确规定投???商业地产的资产占总基金资产的比例上限，以防背离其设立的初衷。在控制风险方面，除了内部管理机构在运营管理中对风险的识别与控制外，政府部门对资产运营的监管、对保障性住房租金水平和销售价格适当的管制以及政府担保也是降低保障性住房REITs投资风险的手段。当收益率得到保证、投资风险又相对较小时，保障性住房REITs对社会资本的吸引力就会凸现，将会吸引大批对资金安全性要求较高的中小投资者。 　　通过上述分析，在保障性住房建设中运用REITs是具备可能性的，但其运作仍受到一系列因素的影响，如政府财政收支能力、保障性住房供需情况、居民收入水平和政府对保障性住房的监管等。考虑以上影响因素，可以尝试在京津沪地区和江苏、浙江、山东、广东等省份中的经济发达地区运行保障性住房REITs。这些地区保障性住房供给仍有缺口，政府财政收入稳定，REITs的收益有保证；居民的收入水平较高，存在较多的个人闲散资金投向REITs的可能；政府信用较好以及对保障性住房的有效监管，可以降低REITs的运营风险，增加对投资人的吸引力。 　　2.保障性住房REITs的运作模式 　　目前市场上的REITs以权益型居于主导地位，根据美国国家房地产投资信托协会(NAREIT)的统计数据，截至2005年10月，在美国上市的197支房地产投资信托基金中，权益型REITs占91％，抵押型REITs占7％，混合型REITs占2％。在新加坡以及亚洲区其他新兴资本市场中，权益型REITs也占绝大部分。尽管在市场繁荣的年份里抵押型REITs的年回报常常超过权益型REITs，但从长期看，抵押型和混合型REITs的平均年回报一直低于权益型REITs。相对于权益型REITs来说，抵押型REITs具有较大的波动性，在市场低迷时更容易产生财务问题。因此，建议我国保障性住房REITs采用权益型。 　　新加坡和我国香港的REITs多为契约型，带有明显的信托特征：REITs向投资者发行债券基金，然后用募集到的资金购买房地产或相关资产；REITs没有独立的法人资格，必须聘任信托管理人管理REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。与公司型REITs相比，这种采用外部管理模式的契约型REITs不仅能够享受到专业和独立的管理服务，还能享受到更多的税收优惠政策。在我国REITs初步发展阶段，可以考虑将保障性住房REITs设计成外部管理模式的契约型。 　　保障性住房REITs涉及到多个部门，包括基金管理公司、托管机构、投资人和资产管理公司等。具体运作模式如图1所示。