“两限房”定价中地价与摊派费用影响及政策研究.docVIP

“两限房”定价中地价与摊派费用的影响及政策研究 　　［摘 要］本文从这一背景出发,围绕影响“两限房”定价的相关因素,在对两限房定价中地价与摊派费用对房价影响进行一定的经济学分析的基础上,提出提供可承受支付能力的限价房的途径,丰富和完善限价房政策的建议。 　　［关键词］地价；可支付性；两限房定价；摊派费用 　　［中图分类号］TU984.12 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）2-0037-02 　　 　　1 我国“两限房”的现状 　　 　　1.1 全国部分大城市开展“两限房”建设 　　自2006年开始,北京、广州、上海等城市已经陆续开展“两限房”建设。以北京市为例,2007年,北京市制订了“十一五”住房保障建设规划和年度计划,开始全面实施“两限房”建设,提出了5年建设1500万平方米“两限房”的建设目标。[ZW(]《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划(2006―2010年)》。[ZW)]北京市“两限房”建设地点重点在城中心地区以外区域,主要集中在城市东部、南部的边缘集团,重中之重是定福庄、南苑、丰台、石景山等区域。同时,北京市还计划采取普通商品房项目配建“两限房”的措施来保障“两限房”的持续建设和比例。目前,已经有位于朝阳、海淀、丰台、石景山、昌平、通州、顺义、门头沟八个区县共19个楼盘的“两限房”正在销售。 　　1.2 目前我国“两限房”的价格组成 　　由于“两限房”走的是商品房的路线,因此其价格组成与目前市场上的一般商品房基本一致,主要包括利润和成本。在开发企业利润方面,对于“两限房”项目的利润,政府已经有了明确规定,即利润率为8%~10%。这也是“两限房”价格相对于普通商品房价格低的主要原因。成本方面主要包括：土地成本、建安成本、各种税费、经营费用、前期费用、融资利息。 　　 　　2 “两限房”存在的问题 　　 　　2.1 土地成本占房价成本偏高,溢价比例上升 　　政府对“两限房”的解释是“限房价、限套型普通商品住房”,也就是说,“两限房”在定义上是一种商品房,而商品房的用地要通过开发商投标竞价拿到。 　　以北京市国土局公布的2006年和2007年交易的部分限价房用地为例,限价地的成??价超出底价的幅度为10%～45%,成交价维持为2500～3500元/平方米。由于政府对“两限房”的未来最高售价已经确定,因此,其地价不可能无限提高,其标底的高低,一定程度上决定了最终的溢价幅度。随着更多“两限房”用地投入市场,越来越多的企业转入“两限房”市场,限价房用地的溢价幅度将呈现出上涨的趋势。 　　2.2 摊派费用主要问题 　　“两限房”作为特殊性质的商品房,其土地来源是采用“招拍挂”的方式,土地使用权价格仍然包括基础设施配套建设费、公共配套设施建设费、市政代征地费等费用。 　　市政代征地和无偿上交的公共配套设施用房属政府或政府有关部门指令性摊派。而现实中,地价款和指令性摊派同时存在,增大了土地成本。物价部门批准的税费通常按建筑面积从量计价,则容积率越高,所担负的税费越高。“两限房”项目受套型和受众的制约,其项目规划的容积率往往高于普通小区和中高档小区,因此“两限房”项目税费较高,而税费最终均转嫁到房价上,造成购买“两限房”的居民反而分摊了比较高的税费。从目前的情况看,土地费用和各种摊派费用已经占到了“两限房”价格的50%以上,这部分费用转嫁到购买者身上,其不合理性就显得突出了。 　　2.3 价格与保障范围收入水平不相匹配,定价机制合理性受质疑 　　限价房之所以在房地产业内外产生如此大的关注,很大程度上在于其价格的优惠,在于其10%~15%的出售价格让利。相比较北京等大城市的商品房日益攀升的售价,“两限房”价格确实显得十分“诱人”。但是,当房价高企时,市场价格是公开市场商品房的均价,其本身就包含着巨额暴利,房地产市场价格已明显偏离现实经济基础,形成了房地产泡沫。以此种市场价格为基准来衡量限价房的价格,实际上等于变相承认了非理性的商品房价格的合理性。 　　国际通行的对住房价格水平合理性的基本判断标准应该是：区域内中等收入的家庭可以消费得起中等房价的住房。对于“消费得起”的定义为：每月家庭住房消费支出占家庭月收入的比重在30%以下。那么,按照国际惯例和中等收入人群的消费能力,以家庭月收入的30%作为住房的基本消费能力,用来支付限价房的月还款,套用月等额偿还贷款公式计算目标家庭的最高贷款额,然后按照贷款比例倒退计算目标家庭能够承受的房价。 　　根据北京市2007年中等收入家庭收入情况和贷款比例,经过反推计算得出合理的两限房售价应该在5434元/平方米这样一个水平上,然而2007年北京市场上“两限房”的价格基本在7000元/平方米以上。时间进入到2