“冷析”我国住房市场“二元相悖”趋向及对策.docVIP

“冷析”我国住房市场的“二元相悖”趋向及对策 　　一、我国房产市场的现状分析 　　 　　(一)住房市场出现的“二元相悖”趋向 　　我国住房市场的“二元相悖”倾向日趋明显:一方面中国人均耕地面积少,人口基数庞大,所谓“人稠地窄”,住房难;另一方面,政府鼓励,市场激励,人人追逐豪华的大户型住房。一方面,少数人的住房越来越大、越高档;另一方面,中下收入阶层的“买房”渐渐成为一个无法实现的梦想,中上收入的工薪阶层无奈走向了“房奴”的行列。 　　从长远来看,作为可居面积稀缺,人口密度大的中国来讲,提高房价是必然的,也是必要的。然而这种短期内不规则过速增长则是极为有害的。 　　(二)亢奋的经济功能及其后果 　　房地产业作为国民经济增长点,为中国经济的快速增长发挥了推波助澜的作用。以2003年为例:据有关部门的统计,2003年中国房地产业直接拉动GDP增长1.3个百分点,间接拉动0.6―1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中,供销两旺,表现出供求总量基本平衡,供应结构渐趋合理,价格走势平稳的良好势头。 　　正因为这种巨大的经济利益,造成了一时房地产开发的失控和无序发展,导致土地资源的浪费和国有资产的流失。1992―1993年出现“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个,规划占地1.5万平方公里,相当于全国当时的城市建成区总面积,而真正实现有效开发利用的仅为2%左右。 　　(三)监控失灵与房地产业的不规则运行 　　表现之一:短期内的巨大的超额利润,扭曲了正常的房市价格 　　2007年7月1日深港大桥通车。我们直观地比较一下深港两地的房价,即可明白:桥对面香港元朗地区,其二手房价折算下来是1.6万多元/平方米,桥这边是深圳南山后海地区,二手房价是1.6―1.9万元/平方米。2006年深圳职工年平均收入是32476元人民币,香港平均收入约合203440元人民币,是深圳的6倍左右,香港房价之高是公认的,以香港的高收入水平,普通港人都很难承受香港的高房价,更不用说,以深圳的收入水平来承担高过香港的房价了。 　　表现之二:没有很好规范的“招拍挂”方式,激发了举国上下的“圈地运动” 　　 2004年3月国土资源部和监察部联合发出通???即71号文,要求从当年8月31日起“所有经营用地必须采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易(简称“招拍挂”方式),以前盛行的协议出让方式被叫停,这就是业内所称的“8.3l”大限。应当说,土地从协议转让(甚至从领导批条转让)变成统一的“招拍挂”,规范了交易行为,实现了市场化和公开化,提高了转让交易的透明度,最大限度地堵住了暗箱操作可能产生的腐败,其方向无疑是正确的。但同时也带来了地价不断攀升的问题。这样政府每拍卖一块土地,就对整个城市的地价起到了“杠杆”作用,带动整个城市乃至周边城市的地价上涨。 　　表现之三:缺少前瞻性的科学规划和管理,住房被投资者赋予了过多的投资属性 　　住房作为一种商品具有消费品和投资品的两重属性,由此房屋需求分为消费需求和投资需求两种。而不同的需求结构直接影响到房产市场的价格。我国目前的住房需求偏向于投资需求。 　　国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右,中国的空置商品房仍然继续上升,现已接近20%。 　　 　　二、不规则房地产市场的根源分析 　　 　　中国房地产的这种不规则的运行:即一“活”便“热”,一热便“暴”,一暴便“乱”,一乱便“冷”,一冷便“死”。其原因为: 　　(一)国内外剩余资本的大量涌入,形成了巨大的房产“资本流” 　　人口迁移,国内外剩余资本在高额利润吸引下,不断趋向“名城”或“发达地区”,由此形成了国际性的“资本流”:一是港台澳地区居民的剩余资本的涌入;二是外来居民在我国定居,以致带来大量的资金;三是我国贫困或落后地区的有钱人,投资于名城或大城市;四是国内外滚动性的剩余资本投机性的介入等,形成房地产业的“波动”效应,使“炒作”有了重要的意义。 　　(二)政策和地域优势,形成了事实上的“国家垄断” 　　现行的产权制度使地方政府成为土地的实际供给者,形成卖方市场,政府以国有化的名义把土地拍卖给开发商,开发商再以房产的形式把土地零售给居民户。甚至“官”商联合,进行层层转手,使国有财富发生流失性转移。 　　(三)城市扩张,人口的激增,“官”商乘势进行“热卖热买” 　　从中央到地方的各级政府,一味地鼓动或无条件地支持房地产的开发和发展,并且把之作为拉动内需,促进本地GDP增长的重要内容之一。分析个中缘由,不难发现其深层次的原因:从公的方面说,房地产可以带动一方的经济迅速增长,使许多无房者实现有房的梦想,可谓“利国利民”。从更深层面讲,许多人热衷于房地产:一是见效快,领导的政绩很快显现出来;二是很显