“小产权”中大问题.docVIP

“小产权”中的大问题 　　摘要：本文以西方经济学的基本原理和研究方法，在前人研究的基础上，介绍了小产权房的基本概念和其发展现状，简要阐述了小产权房的存在给各方带来的利弊。重点分析了小产权房出现的原因，并以问题产生的原因为出发点，从改革土地制度、改进国家法律政策、扩大保障性住房供给以及规范房地产行业的发展等方面对解决方案进行了探索，为我国妥善解决小产权房问题提供了可能的依据。 　　关键词：小产权房；住房保障；二元化土地制度 　　 　　一、引言 　　 　　自我国进行住房制度改革以来，房地产业迅猛发展，房价飞速增长，于此同时也出现了一种产权不完整的商品房――小产权房。由于产权的不完整性，买卖小产权房及小产权房本身而产生的法律纠纷日渐增多，买卖双方的利益均受到不同程度的侵犯和威胁，2010年1月31日，国土资源部发布将重点清理小产权房的消息，力图在城市化进程加快之前及时遏制此问题。 　　小产权房并非严格的法律概念，而是在实际操作当中约定俗成的一种说法。目前所说的“小产权房”即部分产权房，也称“乡产权房”，是一些村集体组织者、开发商或者农民个人在农村集体用地或者非法占用耕地建设并出售的房屋，由乡镇政府而非国家房管部门颁发产权证。因此，“小产权”实为集体产权，并不构成法律层面上真正意义的产权。 　　目前的小产权房有两种：一种是在集体所有土地，即“宅基地”上建设的住房，这种住房属于农村集体内部成员。应该强调的是，这种小产权房并不是违法建筑，它可以在集体内部成员之间进行转让和出售。但是，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此，在宅基地上建设的住房出售给城镇居民是违法的行为，城镇购房者的权益也不被法律保护。另一种小产权房是占用农村耕地而建造的违法建筑，这样的小产权房自然不受法律保护，应该被严厉取缔。 　　 　　二、我国的小产权房现状分析 　　 　　由于小产权房的交易没有正式和完善的销售手续，因此实际精确的数量很难进行统计。但根据??土部门的统计数据，目前中国的小产权房总建设面积达66亿m2，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。 　　小产权房的存在给两方面主体带来了切实利益：一方面，对于卖房者，这里主要指的是在闲置的宅基地即耕地上建造并出售住房的农村居民和农村集体组织，他们可以通过这种方法使农村土地进入流通市场，分亭整个社会平均的土地增值收益，增加个人收入，提高农村人口的生活水平。另一方面，对于买房者，即城镇中低收入人群来说，小产权房虽然没有完善的产权保护机制，但价格大大低于同等的商品房，他们可以通过这种途径满足基本的住房需求，这也是许多城镇居民甘愿承担风险购买小产权房的主要原因。 　　但与此同时，小产权房也触动了两个方面的利益。第一，是房地产开发商。由于小产权房建造者不需支付高昂的土地使用权出让金，人人节约了开发成本，从客观上讲，确实与房地产开发商之间形成了不公平竞争。因此，房地产开发商大力呼吁政府出台相关政策严厉打击小产权房，更甚者，有砦房地产开发商在农村大片圈地开发小产权房进行销售。第二，是政府。对于地方政府来说，房地产业相关税收，如房产税等，构成了预算内收入的重要组成部分，而高额土地出让金更是重要的预算外收入来源。因此，一些严重依赖“土地财政”的地区开始正面限制小产权房的发展。 　　 　　三、小产权房现象出现的原因分析 　　 　　小产权房出现的原因丰要有以下三类： 　　 　　1.我国有限的土地资源和现代化建设之间的矛盾是小产权房问题的深层背景 　　我国国土面积虽然有960万km2，但山地和丘陵等居多，耕地只占总面积的约八分之一。13亿人口要生存，就必须要保证一定数量的耕地面积；而国家要发展，也要占用土地进行现代化建设，这两者之间就形成了矛盾，并且越来越尖锐。我国几乎将同时迎来人口高峰、城镇化高峰和工业化高峰，同时带来的是建设用地的需求高峰，而18亿亩耕地又是必须坚守的生命红线。正是由于这强劲的需求和有限的土地供给，使得土地超过石油、煤炭成为建国以来增值最快的稀缺资源，而且增值是必然的趋势。这是推动小产权房供给的巨大利益动机，也是推高房价的深层因素。 　　 　　2.二元化的土地制度是造成小产权房发展的根本原因 　　在城镇化的进程中，土地增值产生的财富是全社会共同生产进步的结果。但是，根据国研中心课题组的调查，在现有的房地产开发过程中，土地增值的收益实实在在分配到农民个人手中的只有5％～10％左右。地方政府获得十：地增值收益的20％～30％，房地产开发商则拿走土地增值收益的大部分，占到40％～50％。由于我国的土地分为城市国有土地和农村集体所有土地，城市土地使用权可以通过招、拍、挂等方式进行转让，农村建设用地进入流通市