“点穴”高房价六大症结.docVIP

“点穴”高房价的六大症结 　　 　　统计显示，2006年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．4％，涨幅比上月又高了0．1个百分点。其中新建商品住房销售价格同比上涨6．6％，新建房涨价幅度10月比9月提高0．3％。而北京的新建商品房销售价格涨幅却达10．7％。居全国之首，这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来。北京房价连续上涨的第15个月。上述情况表明，全国房地产投资过热现象还没有从根本上得到抑制，房地产价格还一直在持续上涨。而在这背后，其实存在着众多支持高房价的种种症结。 　　一是结构性矛盾突出。房地产价格上涨过快主要源于市场供求关系失衡。房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。二级市场发展滞后；房地产产品供应结构不合理，大户型住房供应过多，而小户型住房不足。作为住房保障的经济适用房和廉租房也严重供应不足。今年1至10月份，全国经济适用房投资同比增长仅9．8％，低于同期住宅投资涨幅18．6个百分点；经济适用房投资在住宅投资中的比重仅为4．56％。开展房地产价格调查的城市，有近50％的城市无经济适用房，有经济适用房和廉租房的，大多也建在城市外围。与此同时，到10月末，空置商品住宅6680万平方米，增长717％。我国的住房需求主体都是中低收入的普通居民家庭，住宅供给理应以大众化需求为主。但据统计，我国250个地级以上城市中，70％还没有完全实施廉租住房制度，保障面不到4％。相关人士指出，只有加大经济适用房的投入量，才能有效改善我国房地产市场供应的结构性矛盾，起到平抑房价的作用。 　　二是土地价格上涨导致成本上升。从2002年7月开始，政府强化了土地的计划管理，发出了土地供给偏紧的信号。全国商品房用地出让全部实行“招、拍、挂”，同时停止一年向农民征地。这在客观上大大提高了土地使用权的价格。2006年9月5日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》再次竖起了缩紧地根、严把土地“闸门”的大旗。11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行三部门联合下发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。文件规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。我国地价主要由取得成本、开发成本、政府收益三部分构成。尽管新增建设用地土地有偿使用费只是政府收益中的一部分，但提高它的标准，也就等于提高了地价。问题的关键还在于开发商往往很容易把土地成本增加的部分转嫁给消费者。这等于又提升了房价的上涨速度。严格的土地供给。也减少了市场供给，必然增加房价上升的市场预期。 　　三是市场秩序不尽如人意。国际权威研究机构班克威尔国际投资顾问中心在近期提交的一份报告《中国房地产需求结构与其泡沫问题》中称，中国房地产需求中40％是由于非理性的预期形成的，其中非理性预期形成的投机性需求为16％，投资性需求为13％，非理性预期对消费性房地产需求为11％。这种情况的形成主要是由于我国房地产市场的信息不充分引起的。调查显示，有的开发商无视国家有关规定大做虚假广告，有的开发商通过违规放号、雇人排队等方式来制造供不应求的假象，有的开发商大量囤积房源，故意制造紧张局面等等，致使房地产市场秩序比较混乱。11月由财政部发布的一份会计信息质量检查公报表明，房地产企业隐瞒利润情况非常严重，39家企业会计报表反映的平均销售利润率为12．22％，实际却达到26．79％，实际利润比账面利润翻了一倍。个别企业的利润率甚至高达57％。全球房地产平均利润率为5％。而我国房地产利润率每年都在30％以上。高额利润正在吸引着大量的资金源源不断地流入房地产投资。 　　四是地方政府不作为。一些地方政府存在错误的政绩观、利益观。这些地方政府贯彻房地产市场调控政策不够有力，甚至或明或暗地在推波助澜：有的为了追求政绩，被开发商牵着鼻子走，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；有的热衷于大拆大建，人为制造购房的需求；有的为“托市”，出台购房入户政策，等等。地方政府不愿看到房地产形势的逆转。是因为这与地方经济的发展息息相关。近几年来，各级政府都把GDP作为考核政绩的关键性指标。房地产对地方经济的贡献和发展起着举足轻重的作用。另外，房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，增加数千亿的税收。这都会促使政府部门开拓融资渠道，促进房地产的兴旺发展。 　　五是信贷“闸门”难敌利益驱动。近年来，在支持消费信贷的政策鼓励下，各家银行从过去的偏重支持房地产供给逐步转向支持供给与消费并重，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点，在大大提升消费者购买力的同时，更刺激着房地产业的迅猛扩张。同时以房养房是许多市民的选择，炒房者交20％的首付，再贷款80％，就能拿到钥匙，随后或出租，或瞄准机会转手，投资性购房也在