“限购令”特定时期调控房价辅助手段.docVIP

“限购令”特定时期调控房价的辅助手段 　　现阶段，我国住房市场出现了非理性膨胀，已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。为彻底遏制投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生。 　　 　　一、限购令调控房价的原理 　　 　　商品住房作为一种特殊的商品，拥有投资和消费双重价值属性，所以它的供给和需求明显区别于普通商品。时下物价不断上涨，通货膨胀持续，人民币升值预期加强，在这样的宏观环境下，商品住房的投资、投机需求将会长期存在，具有保值增值性双重功能的商品住房仍将成为投资客的首选。 　　根据中小城市的实际情况可将其居民分为四类，分别为租赁居住型、首次置业型、改善住房型和投资投机型。支撑中国房价不断飙升的主力军是强劲的刚性需求和资本充足的投资客。刚性需求主要是首次置业的自住需求和部分改善型住房需求???在中国城市化进程不断加快和人民生活水平日益提高的今天，该部分需求彻底被激活。刚性需求属于社会发展的正常需求，应该、也必须得到满足。 　　为了满足住宅市场的刚性需求，实现广大老百姓“住有所居”的美好愿望，现阶段我国采取市场与保障双体系并行的“双轨制”住房供应体系。国家公布的各项宏观调控政策均强调要增加住房有效供给，并从增加居住用地有效供应量，大力打击开发商囤地行为，严格查处闲置用地，盘活存量土地资源，调整住房供应结构，鼓励中低价位、中小套型普通商品住房建设等方面加大市场上普通商品住房的供应量；在保障性住房建设方面，国家始终将加快保障性安居工程建设摆在首位，并引入行政问责机制确保保障性住房的有效供给，“十二五”期间我国将新建各类保障性住房3600万套，也就是说在不久的将来保障性住房将占据房地产“半壁江山”。 　　限购令是通过调整供需关系来调控房价的，它是在支持消费者合理的刚性住房需求前提下坚决抑制不合理的住房需求，换言之，限购令是通过行政手段控制住房市场上投资投机型住房需求和刚性需求比例。供给和需求决定房价，限购令作为行政命令抑制投机和部分投资性住房需求。现阶段住房总供给在逐步增加，投资、投机型住房需求又被有效抑制，从理论上来说，原来的供需关系将被打破，新的供需关系将建立，市场这只“看不见的手”将拉着房价回归理性。 　　 　　二、对限购令的深层分析 　　 　　从调控原理来看，限购令调控房价目标的实现不可能一蹴而就，其需要一定的时间，保质、保量地执行限购令将有助于解决中国的房价问题。 　　限购令出台至今备受瞩目同时也颇受争议，其得到了社会各界人士褒贬不一的评价。但限购令抑制投资、投机型需求的作用是显而易见的，现阶段出台限购令的大多数城市均出现了量跌现象，并且其影响还在逐步扩大，这足以证明限购令对楼市的杀伤力。 　　笔者认为在当前房价调控的关键时期实行限购令是很有必要的，限购是中国调控房价的必经阶段，我们应当继续巩固限购政策成果。当然，限购只能是调控房价的辅助手段。在住房供需关系失衡的时期，由于短期内住房的供给缺乏弹性，只能通过实行限购来抑制不合理需求，从而实现短期内的供需平衡。当然，光靠抑制需求不是长远之策，所以我们要在限购令实施的有效期限内最大限度增加商品住房的供给，使商品住房供给的增加幅度逐步跟上需求增加的步伐。 　　现阶段有部分人抓着限购令的“小过”不放，更有甚者是将一些莫须有的罪名强加在限购令身上。笔者认为很有必要对这样的言论进行反驳。 　　 　　(一)限购令的“小过” 　　笔者承认，限购令的确存在一些“小过”，比如说动用了行政力量，限制了部分改善型住房需求，短期内在一定程度上推动了三、四线城市房价的上涨。可是任何一项政策都很难做到十全十美，更不可能做到完全不伤及无辜，只要其总体是好的，是有利于调控住房价格的，只要其“小过”不伤“大雅”，我们就应当充分肯定它。 　　1.行政干预的无可奈何 　　毋庸质疑，限购令的出台的确是行政权力对住房市场的介入，行政干预作为计划手段，在市场经济大潮中难免显得有点突兀。可是我国的住房市场确实还不够成熟，土地资源的稀缺性使得商品住房天生具有保值增值性，即投资者即使不增加投入，其持有的住房价格也会上涨。商品住房就在这样的环境中慢慢从它原始居住属性的角色中解脱出来，投资属性凸显，这实际上是对商品住房的错误定位。 　　对商品住房的错误定位是由市场的逐利性引发的，不可能再由市场识别和纠正，所以必须引入政府的行政干预。当然限购令只是为了遏制房地产投资属性的进一步膨胀，挤掉房地产市场中的盲目、非理性行为，并非掐死房地产市场中的投资需求。这种介入只是我国住房市场特定阶段一项临时性的举措，当房价回归理性后行政干预自然会取消。 　　2.部分改善型住房需求被限制 　　限购令的另一个“小过”就是无形中剥夺了部分群体的改善型住房需求，比如深圳、北京、