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一家房企的非典型上市路 　　恒大地产一波三折的上市融资路或许不是最典型的,但此间的经验教训及其暴露出的问题,却颇值得查究。 　　 　　几经周折,恒大地产的上市计划终于即将实现。从10月22日起,恒大地产正式招股。 　　据悉,恒大地产此次赴港上市的招股总数为16.149亿股,其中包括10.05亿股新股。90%为国际配售,10%为公开发售,另外还有15%的超额配售权。其招股价定为3-4港元之间,相应市盈率5-6倍,最高融资额为64.6亿港元,较此前市场传出的78亿-117亿港元有较大幅度的缩水。 　　尽管恒大地产收缩了融资规模,但其新股在国际配售部分,获得了众多富豪的追捧,录得逾6倍的超额认购。华人首富李嘉诚通过长江实业斥资1亿美元认购;英皇集团主席杨受成也以私人名义认购逾亿港元。 　　在恒大地产上市募资所得款项中,有63%将用以支付未付的土地出让金及拨付现行项目所需资金;约31%将用于偿还部分结构性担保贷款,另外的6%将用作公司一般营运资金。 　　此外,从招股书公布的股权结构来看,许家印持有恒大地产56.36%的股权,其夫人持有11.19%的股权。如按最高融资额计算,许家印夫妇身家合计将超过400亿港元。 　　按照香港联交所安排,11月5日恒大地产将正式上市。 　　这家几乎是在短短数年间就从寂寂无名到暴得大名的房企,其一波三折的上市融资路或许不是最典型的,但此间的经验教训及其暴露出的问题,却颇值得查究。 　　 　　首次上市折戟 　　 　　北京《财经》报道称,恒大地产急于寻求IPO的原因在于,只有完成IPO,投资于恒大地产的私募投资者才能顺利退出。恒大地产此前与私募基金签署的协议目前已到期。根据协议,其如果不能上市,私募基金在恒大地产中的股权比例还将增加1倍,届时可能占据约2/3的股份。这也意味着恒大地产主席许家印将对公司失去控制权。 　　其中纠结还要从2008年3月恒大地产第一次上市折戟说起。 　　去年3月20日,恒大地产发布公告,宣布中止赴港上市计划。这一天,本是恒大地产IPO计划中结束招股、公布定价的日子,亦是其上市的最后一程。 　　此前的3月12日,恒大地产公布了招股说明书,共发售约29.61亿股份,其中28.5亿为新股,招股价每股3.5-5.6港元,募集资金103.6亿-165.76亿港元。恒大地产计划于3月13日至3月18日(后延至19日)公开招股,3月28日在H股正式挂牌。 　　瑞信、高盛、美林担任了恒大地产上市的联合保荐人。其中,瑞信报告对恒大地产估值1208亿-1321亿港元,美林估值810亿-1300亿港元。这些估值高点,均已超过内资地产公司中市值最高的碧桂园。 　　但在次级债风波、股市低迷、内地信贷紧缩、地产成交量萎缩等多重利空因素之下,恒大地产竟陷入了无人认购的尴尬境地。 　　恒大地产当时冒险逆市IPO,主要是迫于其在极速扩张中日益紧绷的资金链。数据显示,2007年,恒大地产土地储备较2006年增长了9倍至4580万平方米。这一土地储备仅次于碧桂园,是万科的近两倍。其中,在19个城市拥有33个房地产项目,总楼盘面积约1630万平方米,总建筑面积约3070万平方米。2008年1月,在大多数地产公司收缩战线,退出土地“招拍挂”之际,恒大地产仍逆市而上,以41亿元天价拍得广州天河区员村地块,折合楼面地价13016元/平方米,成为广州新“地王”。 　　大量的土地储备使得恒大地产担负着巨额银行债务。招股文件显示,截至2007年9月底,其未偿还的银行借款达66亿元,负债比率46%。到了2008年1月31日,因新开发项目增加及购置土地,这一数字迅速增加至111.33亿元。 　　恒大地产购买土地的资金,主要来自2006年底及2007年8月募得的两笔总计近10亿美元私募资金。为此,恒大地产将33.33%股份出让给包括德意志银行、淡马锡和美林在内的财务投资者。 　　招股书显示,恒大地产融资将主要用于清欠债务。其中,53.6%用于支付未付土地出让金及现行项目资金,9.1%用于部分偿还向瑞信借取的结构担保贷款。 　　而经历首次上市折戟的悲情后,恒大地产改弦易辙,又为2009年的IPO埋下了伏笔。 　　 　　投行摆布的旗子? 　　 　　其实早在2006年10月,就有媒体曾报道了恒大旗下公司连续几年欠下巨额税款,当时所欠税额高达2800万元,据说这也导致该公司落选当年9月的“广州市优秀民营企业”。与此同时,资本市场上的恒大亦节节败退。2002年8月,许家印以5442.38万元买下的“琼能源”壳资源,后易名恒大地产。至2006年8月,以7889万元价格套现出手,恒大当时资金链之紧张可见一斑。 　　但就是在这种情况下,恒大突然间实现了“逆转胜”。从2006年11月开始,至2007年