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上世纪90年代以来的我国商品住房价格走势分析及启示 　　改革开放后，我国房地产业开始萌生和发展，城镇住房制度也随之发生变革。到上世纪90年代初期全国商品住房市场初步建立起来。商品住房价格也多次发生波动。 　　 　　一、上世纪90年代以来我国商品住房价格走势变化情况 　　 　　（一）价格快速上涨时期：1991―1993年 　　随着1992年开始的经济快速发展，全国房地产价格放开，金融机构开始发放房地产开发贷款，房地产市场进入快速扩张期。1992年房地产开发投资额比上年增长117%；1993年房地产开发投资增速甚至达到了165%。房屋价格也快速上涨，1992、1993年全国商品住宅平均价格增幅分别为31.76%和21.26%，1993年比1991年上涨了近60%。 　　（二）价格波动时期：1994―1997年 　　从1993年下半年开始，国家开始对房地产市场进行大规模的清理和整顿，1994年房价由大幅上涨转为下降。在这一时期，由于商品住房市场建立不久，还很不成熟，房价波动幅度较大，1994―1997年价格变化幅度分别为－1.17%、26.37%、6.34%、11.56%，呈低高错落分布走势。 　　（三）价格基本平稳时期：1998―2002年 　　1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），“停止住房实物分配，逐步实行住房货币化”，商品住房市场进入了一个新的平稳发展阶段。这一时期，经济适用房投资不断增长，1998、1999年经济适用房投资分别增长46%和61%，5年中经济适用房投资占商品住宅投资比重均超过10%，平均达到14.29%。加之同时期出现通货紧缩，全国居民消费价格持续低增长或负增长，商品住房价格基本平稳，年均涨幅仅为3.18%。 　　（四）第二次价格快速上涨时期：2003年至今 　　受房地产热和城镇化进程加速等多种因素影响，从2003年开始住房价格出现第二次快速上涨，2003―2006年，全国商品住宅销售价格同比分别上涨5.02%、18.71%、12.61%和6.20%，年均涨幅超过10%，达到10.63%；2007年前三季度，全国商品住宅平均销售价格达到3727元/平方米，比2006年全年平均价格上涨19.49%。 　　 　　二、上世纪90年代以来推动房价上涨的主要原因分析 　　 　　（一）房屋建造成本上升在一定程度上推动了房价上涨 　　房屋造价是住房价格形成的基础，房屋造价总体上占商品住宅价格的比例在50%以上，1995―1999年占比均超过60%。水泥、钢材等主要原材料以及土地价格上涨对房价有一定的推动作用，其中2006年两种硅酸盐水泥价格比1991年平均上涨70.7%，建筑用钢材上涨80%左右；土地价格上涨较快，居住用地价格比2000年上涨82.12%。房屋成本上涨尤其是土地价格上涨在一定程度上推动了房价上涨，并加大了房价上涨预期。但从房屋造价和商品住宅价格的变化比较看，由于近年商品住宅价格上涨逐渐加快，住房价格上涨速度快于造价上涨，房屋造价所占比重逐渐下降，由1995―1999年平均占商品住宅价格的64.60%，下降到2004―2006年平均51.10%的水平，显示出商品住宅价格受成本因素的影响已大幅减弱，住房价格的形成更多受供求及其他因素的影响。 　　（二）住房需求增加对房价上涨产生一定推动性影响 　　上世纪90年代开始，我国城市化水平随经济增长迅速提高。从1991年到2006年，城镇人口比例从26.94%增加到43.90%，年均提高1.09个百分点；城镇人口也从3.02亿增长到5.77亿，增长91.06%，平均每年增加1700多万，其中1996―2003年每年城镇人口增加均超过2000万。城镇居民住房需求迅速扩大，按照人均住宅面积20平方米（低于建设部公布的人均标准）计算，仅新增城镇人口居住需求每年就将近4亿平方米。从城镇化率与住房价格走势比较看，两者走势基本一致，相关系数计算为0.96，显示有很强的相关性，但2003年后，房价涨幅明显快于城镇化率变化幅度。 　　（三）经济适用房供给下降加剧了房价上涨 　　上世纪90年代后期，国家为解决中低收入人口的居住问题出台了建设经济适用房的政策，经济适用房不仅具有一定的住房保障功能，也对房价走势起到了一定的稳定作用。比较经济适用房占商品住宅供给比例与商品住宅价格变化，两者呈反向相关。1997―2002年经济适用房投资额占比均超过10%，最高达到16.56%；新开工面积占比例均超过15%，最高达21.77%，同期，房价相对较为平稳。2003年开始经济适用房供给占比大幅下降，2005年达到最低点，投资额和新开工面积占比分别仅为4.78%和6.37%，而这段时期也是房价上