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上海房价与地价关系的实证考察 　　◆ 中图分类号:F299.2 文献标识码:A 　　内容摘要 :本文从房价与地价的关系入手,采用上海2000～2008年房屋销售价格指数和土地交易价格指数,对房屋销售价格指数和土地交易价格指数做适当的调整,然后用协整检验、格兰杰因果检验对上海房价与地价的关系进行实证检验。格兰杰因果检验结果显示:短期而言(小于1年期间),地价和房价的关系是相互影响的,地价的上涨会导致房价的上涨,以及房价的上涨同样会引起地价的上涨;长期而言(通常大于1年的期间),房价上涨导致地价的上涨,而不是相反的结论。 　　关键词:格兰杰因果检验 协整检验 房价 地价 　　 　　全国工商联在2009年3月的全国政协会上,递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。全国工商联房地产商会2009年就全国9个城市“房地产企业的开发费用”的调查显示:在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%,其中3个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高达64.5%、北京为48.28%、广州为46.94%;房地产项目开发中的土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%,为最主要的组成部分;除土地成本支出外,目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%,占总支出的 　　19.06%,占总销售收入的14.21%。报告认为,“土地财政”让政府成了最大的受益者,而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的,成为近年来房价居高不下的重要的原因,从而直接降低了公众的购买力。 　　这是全国工商联和房地产开发商推卸责任的一种方式,还是地方政府确实扮演了房价的助推器?到底是房屋建造成本的刚性增长导致了房屋销售价格的高企,还是房地产开发商为了寻求超额利润而盲目地提高销售价格?本文以上海为例,就房屋价格中占最大比例的土地成本和房屋销售价格的关系进行实证分析。 　　 　　实证检验及分析 　　 　　(一)样本及数据 　　本文采用国家统计局公布的2000年1季度至2008年4季度上海房屋销售价格指数和土地交易价格指数(简称房价指数和地价指数)来度量。但该指数体系的编制是以上年同季度指数为100得到的本季度指数,各季度都有不同的基期,因此在使用之前,本文首先将各季??数据按环比指数与定基指数的关系进行转换,然后近似调整为以2000年第1季度为基期的定基指数,图1是根据调整后的指数数据绘制的上海房屋销售价格和土地销售价格的折线图,sh、sg分别表示上海房屋销售价格指数和土地销售价格指数。 　　从图1中可以看出,在样本选定期间内上海房价指数和地价指数的变化趋势基本趋于一致,但是从2001年以后地价在呈现上升趋势的同时明显出现多次的反复波动,并且可以看出这些波动具有明显的季节性规律,而房价指数从2000年到2005年平稳上升,2005年第二季后由于国家政策面的导向开始出现高位整理的态势。 　　(二)平稳性检验 　　对调整后的房价指数sh和地价指数sg的单位根进行ADF单位根检验,检验方程根据相应的数据图形确定,采用AIC准备确定最佳的滞后阶数,差分序列的检验类型按相应原则确定。 　　从表1中可以得出,sh和sg的ADF检验统计量均大于显著水平1%、5%、10%时的临界值,表明序列sh、sg都存在单位根,所以拒绝零假设,是非平稳的。于是,将序列分别进行一阶差分,得到Δsh、Δsg,再对其进行单位根检验。检验结果表明:序列Δsh、Δsg仍存在单位根,是非平稳的。再将序列Δsh、Δsg进行差分,得到Δ2sh、 　　Δ2sg,对其继续进行单位根检验。经过二阶差分后的序列Δ2sh、Δ2sg在零均值上下波动,呈无规则上升、下降趋势,检验结果的ADF检验统计量均小于显著水平1%、5%、10%时的临界值,这表明至少存在可以99%的置信水平拒绝原假设,认为序列Δ2sh、 　　Δ2sg都不存在单位根,是平稳的序列。 　　综上所述,单位根的检验结果表明非平稳序列sh、sg在经过二阶差分后平稳,所以sh、sg均为二阶单整,即sh～I(2),sg～I(2)。sh、sg的平稳性检验结果也进一步验证了房价和地价各自运动规律假设的正确性。据此,本文认为房价和地价都具有明显的时间趋势,呈现不断上涨的趋势。房价和地价的变动都呈现出明显的波动性特征,但房价或地价围绕长期均衡值上下波动的假设并不成立,而是通过市场价格上下波动、螺旋式上升的。 　　(三)协整关系检验 　　为了进一步分析房价与地价之间是否存在长期的均衡关系,对sh、sg进行协整分析。通过上面分析可得知,两变量序列sh、sg均为二阶单整,即sh～I(2),sg～I(2),满足协整检验前提,故可考虑两者之间是否存在协整关系。本文同时采用Engle-Granger两步法对两变