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不动产“一物数卖”的法律思考 　　摘要:“一物数卖”纠纷明显增多,物权变动法律问题的研究是解决“一物数卖”法律适用的理论基础。不动产物权变动区分原则和不动产公示原则是影响采取何种物权变动模式的基础原则。为了对数个买受人利益进行合理的取舍与平衡,以《物权法》为代表的一系列法律在中国基本确立了债权形式主义不动产物权变动模式。 　　关键词:一物数卖;不动产;物权变动 　　中图分类号:D922.29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)31-0137-03 　　 　　随着中国土地使用权制度、住宅房屋制度的改革和房地产业的迅猛发展,尤其是受到很多地区房价的变化,以房地产为主的不动产买卖纠纷明显增多,其中“一房数卖”引发的纠纷占较大比例。关于不动产物权变动的立法以及审判实践中,“一物数卖”的法律适用问题受到前苏联民法的影响,往往把登记作为不动产买卖合同生效与否的要件。由于对“一物数卖”中数个合同的法律效力以及不动产物权的最终归属认定和处理的不同,致使人民法院审理此类案件的裁判理由及裁判结果出现分歧。 　　新颁布的《物权法》明确确定了不动产物权变动的法律适用原则。而物权变动法律问题的研究是解决“一物数卖”法律适用的理论基础。不动产物权变动主要是指基于房地产买卖合同而发生的房地产所有权的移转,是基于合同行为产生的物权变动。 　　一、不动产物权变动区分原则 　　(一)中国不动产变动的区分原则 　　在确定物权立法中的物权变动规范时,首先应该考虑的就是物权变动的原因与结果之间的关系。所谓的区分原则即发生物权变动时,物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实,合法成立的合同不一定能发生物权变动的结果。 　　以债权法上的合同作为物权变动的原因行为时,则债权的法律关系的成立自然以合同法所规定的合同成立生效的要件,即当事人的意思表示真实而且一致为充分必要条件,如果合同具备这一条件,则应该认为合同关系已经合法成立生效,当事人应当受到合同约束,违约者应该承担法律责任。至于物权变动能否成行,并不是合同成立生效的必要条件,应为在合同生效后能否顺利完成动产的交付和不动产的登记,其中当事人自己的作为或者不作为虽然也会发生一定的决定作用,但是当事人之外的客观因素也会发挥一定的决定性作用,有时可能会因为当事人自己的意思不发生物权变动,有时会因为客观的原因不会发生物权变动。因为,原因行为与物权变动不是一个法律事实,固不可以认为未发生物权变动时合同也是无效的[1]。中国现行法律以及法律解释文件也基本上遵守了这一原则。 　　(二)大陆法系国家两种不同的不动产物权变动模式 　　从物权区分的角度看,大陆法系各国不动产物权的变动模式与动产物权变动模式一样,可分为意思主义和形式主义物权变动模式两大类,形式主义物权变动模式又分为物权形式主义和债权形式主义物权变动模式两种。 　　1.意思主义的物权变动模式。意思主义的物权变动模式,又称债权意思主义的物权变动模式,是指除了当事人的债权意思之外,物权变动无须其他要件的物权变动模式。标的物所有权的变动以债权契约为依据,既不需要另有物权行为,也不以交付或登记为生效要件。以买卖合同为例,标的物所有权的移转,以当事人之间的买卖合同为根据,纯粹取决于当事人的自由意志,既不需要交付或登记行为,也不需要独立于买卖合同的物权行为。不过在具备公示效果前,物权变动的事实不能对抗第三人。 　　2.形式主义的物权变动模式。形式主义的物权变动模式是指物权变动除了当事人的债权意思表示以外,还必须具备一定的形式。形式主义的物权变动模式,在各个国家和地区的立法例上,有物权形式主义和债权形式主义之分。 　　(1)物权形式主义物权变动模式。德国著名历史法学家萨维尼在1840年所著《现代罗马法体系》一书中系统地阐述了物权行为理论,所谓的物权行为,是指以物权的设立、移转、变更或消灭为目的的法律行为。该理论认为,在物权法中被称为法律行为或者契约者,是合意以及在土地登记簿上进行的登记的总和,合意只是契约的一部分[2]。 　　(2)债权形式主义的物权变动模式。债权形式主义的物权变动模式,又称意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式,不动产物权变动模式则是意思主义与登记相结合的物权变动模式。该模式不需另有物权的合意,无独立的物权行为存在。尽管债权形式主义的物权变动模式产生在物权形式主义的物权变动模式之前,但一般都将其视为意思主义和物权形式主义的折衷形态,该模式以奥地利民法和瑞士民法为代表[3]。 　　二、不动产物权变动的公示原则 　　与动产物权一样,不动产物权变动的公示原则是指物权的得失变动的公示,即物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来,依法律行为变动的物权必须要采取一定的公示方法。① 　　物权公示