不动产交易中征信义务及履行保障措施.docVIP

不动产交易中的征信义务及履行保障措施 　　善意取得制度源于日耳曼法“以手护手”原则。是否承认不动产物权善意取得,与其物权变动立法模式的选择有关。采用意思主义立法模式的国家不承认不动产善意取得制度;采用形式主义立法模式的国家承认不动产善意取得制度。我国《物权法》第9条规定了不动产的法定登记,第109条规定不动产适用善意取得制度。可见我国立法选择了形式主义立法模式,确立不动产的善意取得制度。本文在善意取得制度的视角下对不动产相关交易人予以界定:不动产登记权利人―不动产出让人―不动产买受人,前两者可能为同一人,所指之第三人是不动产买受人。 　　 　　一、第三人征信义务产生、内涵及意义 　　 　　不动产善意取得制度是为了维护信赖不动产登记之物权表征效力的第三人,司法实践中法官确定第三人是否应产生合理信赖,取决于第三人是否查阅了不动产登记簿。通说认为,不知真实物权信息是第三人受公信力保护的前提,而占有与登记的推定力,也使得第三人不负担调查义务。孙宪忠先生认为,善意取得理论的本质是依法赋予第三人一个针对原物权出 　　让人的抗辩权,使其在自己负有举证责任的情况下保护自己的物权取得。我们认为,在不动产善意取得范畴中,这种观点有一定的合理性,因为不动产价值较大,交易应做到相当的谨慎,如果第三人在交易时没有查阅登记簿显然不能被认定为善意,适当的调查义务――征信义务由此产生。 　　我们认为,征信义务是对“积极观念说”的进一步拓展,在不动产交易中第三人的征信义务不仅应查阅登记簿获取交易的必要信息,而且应当尽到合理的注意,达到社会一般公众的判断水准;对于特殊情况的不动产交易则应达到专家水平。不动产善意取得制度中,善意取得是第三人的权利,其对应的义务不应是“消极的不知”无权处分,而应是积极的征信义务。应当立法确定在善意取得制度中,第三人负征信义务并从其内在角度确认为知情权利。 　　 　　二、第三人履行征信义务的障碍 　　 　　第三人履行征信义务的主要障碍在于我国不动产登记制度本身的缺陷;不动产查询途径不畅,“多头执政”;登记信息简单,没有统一的不动产登记簿;在物权法出台之前《土地登记资料公开查询办法》对登记信息资料的查询规定了大量的限制;未能充分利用计算机技术建立完善的不动产数据库。 　　 　　三、第三人履行征信义务的保障措施 　　 　　(一)完善登记事项,统一不动产登记簿 　　在全国范围建立统一的不动产登记簿。统一规定不动产登记的内容。不动产登记簿的内容可分为二部分,一是不动产权属状态;一是不动产的物理状态。具体地说,就是要包括权利主体、权利的种类、来源、成立时间、期限、权利的内容和范围,不动产的用途、四邻界线、面积等。要尽可能的精确、细致、完整地记载不动产的信息。尤其是权利来源、取得时间、权利变化等情况应该从登记簿中客观及时的反应出来,利于第三人做出判断。 　　(二)建立和健全不动产交易商的信用评估制度 　　长期商务关系中除了持有以牙还牙的制约手段外,确保交易双方遵守诚信的方式就是信用。如果交易当事人机会主义行事,那么他将很快丧失这种声誉。契约伙伴,特别是现在的时代,会投资于产品质量和售后服务,并为其服务做广告以赢得一个很好的声誉。这通常是一个很耗费成本的过程。这种声誉因而会变成其无形资本的组成部分。如果顾客转向这样一个有声誉的零售商,他们知道,他们所支付的资本中,有一部分是为诚实信用而支付的。现代技术已经使重复契约和信息扩散更加容易,所以机会主义主体的声誉将更加岌岌可危。这种声誉的平行制约使得像诚信这样的社会内在文化制度得到了履行和保障。西方发达国家较早地建立起了一套比较成熟的信用评估机制,而且在其存在的社会环境中无论是个人还是商业组织都十分重视并有着良好的信用。 　　(三)完善不动产登记信息的公开查阅制度 　　不动产登记机关应建立可供查阅的公共场所,不动产登记机关联合办公,所有的关于不动产登记的资料,当事人都可以集中查询,可以节省当事人的很多时间和精力,也减轻了当事人的经济负担。应当充分利用计算机技术,将所有关于不动产登记的信息都录入数据库,这样一方面便于数据的规范化管理,另一方面为当事人查询提供了方便,当事人不必再去翻阅厚厚的不动产登记簿,还可以避免不动产变动的信息没有及时写入不动产登记簿的弊端。可以考虑各登记机关建立起自己的不动产登记的信息库,在总结经验的基础上逐步建立所有不动产登记信息的综合查询系统。 　　(四)引入公证人或中介机构征信机制 　　由于近几年的房地产交易发展迅猛,即使建立了相应的查询途径,如果查询人都集中到某一查询部门,既会增加管理成本,同时也给查询人带来很多的不方便。可以考虑不动产登记信息数据库以会员制的方式,对有资质的公证机构和中介机构开放,减少登记机关的管理压力,也能方便不动