不动产登记中“建筑面积”确定难题.docVIP

不动产登记中“建筑面积”确定的难题 　　《房产测量规范》(以下简称《规范》)中计算建筑面积相关规定的不完善，使得部分不动产的建筑面积很难准确测算。笔者总结实际中遇到的困难，对一些焦点问题进行分析说明，以供参考。 　　 　　一、存在问题 　　 　　(一)《规范》中“不动产”概念与相关法律中的定义存在矛盾 　　《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。从这条规定可以看出，《物权法》的规定显然是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，才能对抗善意第三人。但是，《物权法》没有对动产、不动产的概念做出明确规定。《担保法》第92条规定：“本法所称不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物”。而《物权法》第178条又规定：“中华人民共和国担保法与本法的规定不一致的，适用本法”。这样，关于不动产概念的法律适用，在实践中会出现一些歧义，甚至难以操作。实际中地下建筑的建造越来越多，其是否属于不动产也没有明确规定。而在《规范》中却规定地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。《担保法》所指不动产是否包含《规范》中所说的地下室、半地下室及其相应出入口无法可依。 　　 　　(二)《规范》中不计建筑面积的建筑物登记存在问题 　　《规范》对建筑面积计算的主要原则是建筑物可供人使用，所以层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室是不计算建筑面积的。但并没有法律说明此类建筑不属于不动产，不应进行不动产登记。实际中设计的层高小于2.20米的车库等建筑是可以使用的，也是地上定着物，应属不动产，可许多房产登记部门不予登记，或登记也只在附记栏中注明位置而不登记面积。根据《房屋登记办法》规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构??物，也可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。也就是说，不计算建筑面积的地上定着物也应属不动产范畴，应该能进行产权登记，但目前各登记机关对这类不动产是否进行登记、如何登记无统一标准。 　　 　　(三)《规范》中应计建筑面积但产权面积难以确定的问题 　　《规范》中规定房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。显然，产权面积的确定对房屋产权人来说是产权登记的关键问题，但实际中应计算建筑面积又很难明确产权面积的情况很多。由于新型复杂建筑的不断涌现，各种形状的建筑物层出不穷，建造技术的提高使建筑物越来越现代、美观，而实际测量却越来越难。如，框架剪力墙结构，外墙部分是剪力墙，宽度为0.24厘米，另一部分是填充墙，宽度只有0.20厘米，根据《规范》，按投影面积计算建筑面积，但外墙的外围就会有2厘米的偏移，剪力墙结构起到柱子的作用，而填充墙起到围护的作用，按哪个计算无法可依，而按外围的实际状况计算就会十分复杂。 　　又如，《规范》规定的斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算，一般阁楼的坡屋面是部分在2.20米以上，而部分在2.20米以下，实际测量时准确找到2.2米高的位置十分困难，楼板的厚度是计算斜面厚度还是平面的厚度也不明确。另外，《规范》还规定：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。而实际中阳台外围有的用玻璃、有的用栏杆，施工安装的误差会很大，就会造成一个单元上下相同套型出现不同的面积。还有些阳台的顶盖只有一半，也很难确定如何计算面积。 　　 　　(四)《规范》中的分摊方法也造成很多难题 　　《规范》规定，共有建筑面积的计算方法为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。对于普通的多层建筑来说，由于有的幢中有为多幢服务的警卫室、管理用房等，就造成不同幢的公共分摊面积不同，也就会出现相同套型在不同幢中可能有不同的面积。对于购买人来说，相同的套型使用功能是相同的，而只是由于设计者的设计不同就会使其承担的费用不同，在实际登记中是很容易产生纠纷的，也违背了《规范》的公平原则。 　　 　　二、几点意见 　　 　　(一)房产面积是房屋属性而不是登记要件 　　笔者认为，房产建筑面积只是房屋的一个属性，不应以《规范》中是否存在建筑面积来认定能否进行不动产登记。有的不动产在测量规范中不计