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不同房屋按揭方式的比较 　　 【摘要】 财务学中的货币时间价值原理为我们提供了比较不同时点资金大小的正确方法：如折现法――须将不同时点的资金换算到同一时点才能进行比较，而且折算时计息间隔的长短是影响最终计算结果的重要因素。文章以时间价值原理为工具对目前房屋按揭贷款的三种较普遍还贷方式：等额本息方式、等额本金方式 及“双周供”方式进行了对比解读，从而揭示出三种还贷方式还本付息总额的真实差异。 　　【关键词】 资金时间价值 折现 终值 复利 　　 　　由美国次贷危机引发的世界性金融危机，使众多民众的财富大幅缩水；而悲观的经济预期使人们不得不捂紧钱袋谨慎消费。尤其像购买房屋这种大额资金支出，人们更加谨小慎微精打细算：除了当前价格和利率水平之外，如何科学的选择房屋按揭方式，以尽可能地减少未来还本付息的支出总额――这是贷款买房的消费者非常关注的问题。以下运用财务学时间价值原理对目前我国房贷市场的几种主要还贷方式进行对比，揭示他们之间的真实差异。 　　资金时间价值是现代财务管理的基础观念之一，因其非常重要并且涉及所有理财活动，所以被称为理财“第一原则”。财务学对资金时间价值的定义是：资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。由于时间价值的存在，我们在比较资金的大小时需要把不同时点的资金换算到同一时点再进行比较，而换算时所广泛使用的复利计算方法会由于计息间隔的不同产生很大的区别。 　　资金时间价值的计算公式： 　　复利终值： 本金P，年复利率R，N年后的本利和为： 　　 F=P×（1+R）N 　　 若每月复利一次，则N年后的本利和为： 　　 F*= P×（1+R/12）N×12 　　如：20万元资金，年复利率12%，期限20年，按每年复利一次计算，20年后的价值为20×（1+12%）20=20×9.64629=192.93万元。 　　按每月复利一次计算（月利率为12%÷12），20年后的价值为20×（1+1%）20×12=20×10.892554=217.85万元。 　　年金终值：年复利率R，每月还本付息金额为A，N年后的本利和为： 　　F=∑A×（1+R/12）J 　　∑表示对J从1――N求和 　　或者F=A×〔（1+R/12）12×N-1〕÷（R/12） 　　我们看到：同一笔???金，相同的年利率，相同的期限，只是由于计息间隔的不同导致最终结果的差异：按月复利比按年复利价值增加24.92万元（约12.92%）；由此可见，计息间隔的长短在资金时间价值的计量中至关重要。 　　资金时间价值在日常生活中的一项重要应用就是房屋按揭贷款：还款方式虽然五花八门品种繁多，但本质上看，不过是变换了一下计息间隔和还本方式而已。现以广泛使用的每月等额还本付息方式、等本金方式及“双周供”还款方式做对比，以揭示时间价值的奥妙。 　　为了便于比较，3种方式均假定贷款金额20万元，贷款期限95个月（7年11个月）且不提前还款。 　　一、等额本息 　　每月等额还本付息，年利率按央行必威体育精装版调整的5年以上基准利率5.94%计每月等额还本付息的金额为：200000×5.94%÷12 ÷[1-（1+5.94%÷12）-95〕=2644（元）。 　　按时间价值原理，95个月后还本付息的本利和为： 　　F=2644×〔（1+5.94%/12）95-1〕÷（5.94%/12）≈31.97万元。 　　二、等额本金 　　等本金法下每月偿还的本金相同为200000÷95=2105.263≈2105元。 　　每月利息递减：第一个月利息为200000×5.94%÷12=990 　　第二个月利息为： 　　（200000-2105）×5.94%÷12=990-10.42=979.58 　　第三个月利息为： 　　（200000-2105×2）×5.94%÷12=990-10.42×2=969.16 　　第95个月利息为2105×5.94%÷12=10.42 　　等本金法下每月还本付息的金额为：第一个月:2105+990=3095 　　第二个月：3095-10.42=3084.58 　　第三个月：3095-2×10.42=3074.16 　　…………………。 　　第95个月：2105+10.42 =2115.42 　　按时间价值原理，95个月后还本付息的本利和为： 　　F=3095×（1+5.94%/12）94+3084.58×（1+5.94%/12）93+3074.16×（1+5.94%/12）92+………+2115.42×（1+5.94%/12） 　　=?3095×（1+5.94%/12）95-10.42×〔（1+5.94%/12）94-1〕÷（5.94%/12）-2115.42?÷（5.94%/12）=32.09万